端正执法思想，保障在全社会实现公平和正义
李园春
摘要：端正执法思想，保证执法公正，保障在全社会实现公平和正义是推进依法治国，为全面建设小康社会提供有力的法治保障的必然要求。本文对当前某些公安机关及少数民警在执法过程中存在的不良思想观念产生的原因及表现形式进行了认真分析，从现代宪政思想的角度，提出了端正执法思想，保障在全社会实现公平和正义，必须牢固树立宪法至上意识、权利至上意识、程序公正意识、为民服务意识和大局意识、责任意识的观点。
关键词：执法思想 宪法 公民权利 公平正义
最近，周永康同志在福建调研时特别强调，公安机关要以“三个代表”重要思想统揽工作，并作为指导工作的方向，推动工作的动力，检验工作的标准。要立警为公，执法为民，端正执法思想，创新执法理念，树立法治意识，保障在全社会实现公平和正义。这是对正在深入开展“贯彻十六大、全面建小康，公安怎么办”大讨论活动的公安机关提出了一个更具有针对性和现实性课题。笔者拟就端正执法思想的有关问题作一赘述，以期达到抛砖引玉之作用。
一、不良执法思想观念产生的原因及其表现
当前，某些公安机关及少数民警的执法思想、执法观念存在偏差，并在具体执法过程中表现出来，直接影响着公平和正义实现。主要有：
1、执法就是专政的思想观念。由于对民主与专政缺乏辩证统一的认识，片面地曲解公安机关的专政职能，头脑里存在着执法就是对极少数敌对分子和犯罪分子的实行专政的思维，以及长期以来有罪推定的观念作崇。受其支配，在执行过程中总是以另类的眼光看人，轻易地把当事人当作专政对象，进而采取一些粗暴的野蛮的手段，实行所谓“专政”。特别是滥用职权，甚至执法犯法，滥用留置手段，滥用枪支警械，超期羁押，对一些涉嫌刑事犯罪的人员滥用私刑，实行刑讯体罚，严重地侵犯了当事人的生命权、健康权。
2、执法就是管人的思想观念。公安机关承担着的行政管理职能，一部分民警思想观念上还带着浓厚的计划经济时代的色彩，长期形成的以人治为主要特征的专制思想未能彻底消除，沉溺于治人者与治与人者的传统关系格局，心理上产生着一种治人者的强烈欲望。在实行对治安管理、户籍管理、交通管理、消防管理等执法管理过程中，总是习惯以管人者自居，对待群众，特别是对生活在底层的弱势群体成员毫无感情，态度蛮横，甚至刁难、打骂，蔑视公民的基本的权利。在执法过程中重实体、轻程序，证据意识淡薄。对法定程序随意理解，在程序上刁难当事人。在执法中随心所欲，不按照法定权限、程序和期限及时受理、审批、办理或办案、送审、报批、结案。造成久拖不结，超期羁押。
3、执法就是执权的思想观念。一些民警把执行法律的过程中简单地视为行使公权的过程。由于受到传统公私意识里公权对私权享有无可辩驳的支配权和国家权力即行政权的至上本位意识的影响，封建特权和权力至上作崇。无视公民权利为国家权力的行使划出了界线，国家权力不得也不应当超越于公民权利之上的立宪精神。权力至上，特权思想严重，他们执法只是为了体现他们的存在价值，为了显示他们拥有的特权，在当事人诘问或作出被视为有碍自己的面子的行为时，为了维护自己尊严，把个人意志凌驾于法律之上，恃权枉法，仗势欺人，耍特权，抖威风，不惜践踏法律，践踏公民基本权利。
4、执法是一种职业的思想观念。有的人把执法当作是自己的一种职业，是一种谋生手段。把法、权、钱联系在一起，把市场经济意识融入执法意识中去，以是否有利于本单位或本部门的经济效益作为出发点。在制定措施、出台政策上过分地考虑部门单位经济效益。在执法过程中，受利益驱动，追求经济效益，或滥用权力，以罚代法；或巧立名目，乱罚款、乱收费；或以权谋私，办“人情案”、“关系案”，搞权钱交易，甚至借机敲诈勒索、吃拿卡要，徇私舞弊、收受贿赂。权力私有，权力商品化，搞“执法产业”，将执法当作发家致富的手段。
5、执法中的“利已”、“实用”的思想观念。由于受到本位主义和极端个人主义的影响，有些公安执法部门和民警在执法中采取利已的、实用的态度。在执法过程中争权夺利、取利弃责。“为我所用”、“各取所需”地执法法律和抵制法律的执行；有的民警对法律法规理解不深不透，一知半解，在执法活动中不能正确区别此罪与彼罪、重罪与轻罪、罪与非罪的界限，将刑事与民事、刑事与治安案件混淆起来；有的执法规范化意识不强，凭自己工作经验和行为习惯办事，任意解释法条，滥用法律手段；有的则因为缺乏应有的执法水平和执法技能，在行政执法中心中无数，底气不足，怕当被告、怕出庭、怕败诉，主观不尽职责，消极对待，能推则推或不敢坚持执法原则，迁就当事人，以求息事宁人；有的执法中服从领导意志多于服从法律精神，维护领导权威多于维护法制权威。唯领导批示、上级意志，就是不见唯法律意志；有的则利用现行法律体制的立法滞后、不规范、操作不具体等不足和法律的空白地带，滥用、甚至恶用执法权力。在办案初始，受人之托，在调查取证上作手脚，该审不审，应问不问，当取不取，故意留有一手，埋下伏笔。把案情搅乱，为日后疑犯翻供，留下口实，法庭定罪，设置障碍。欲纵故擒，暗渡陈仓；在行使自由裁量权时不是根据合理和公正的原则，而是随心所欲，凭个人好恶进行收费、处罚，实现不正当的目的；在法定时限内，对实行刑事拘留的犯罪嫌疑人，明知刑拘的条件已经消失了，当事人不求上门，不给好处，也非得等到了30天期满才释放，有的还是不情愿地又给当事人留个尾巴——或取保候审或监视居住；有的一方面违背“法不禁止即自由”（即对于公民而言，法律未加限制、禁止的事公民都有权利去做）的公理性宪法原则，对公民在宪法成文款之外的权利予以干涉，甚至侵犯。另一方面无视“法无规定皆禁止”（即无法律根据，政府没有行使某项权力的权利）的原则约束，滥用职权。
二、端正执法思想，提高执法品质
保障在全社会实现公平正义，必须端正执法思想，创新执法理念，提高执法品质。
1、端正执法思想必须树立宪法至上的意识。
宪法是国家的根本大法，是其他法律的立法依据，是一切国家机关、社会团体以及公民的最高行为准则。宪法的基本功能是保障公民权利、限制和规范政府权力。我国宪法明确规定了公民的基本权利和义务、国家机关的职责与权力等方面内容。自由是一切公民权利的出发点，从自由沛生的一切公民权利是宪法保障的基本归宿，宪法对公民权利保障的终极目的，不过是体现国家主人即人民的自由而已。我们要按照党的十六大关于推进依法治国，为全面建设小康社会提供有力的法治保障的要求，实施依法治国方略。依法治国首先应该是依宪治国，依宪行政、依宪执法是依法治国的灵魂和精髓所在。因此，各级公安机关和广大民警要牢固树立宪法意识，确立宪法至上的观念，遵守宪法的各项原则和规定，维护宪法的尊严和权威。在行使行政权力、执法权力、管理行政事务以及组织行政、执法工作时，必须依照宪法的条文和精神来办，在执法中体现宪法的精神，树立人性化的执法理念，坚持以人为本，尊重人权，法律面前人人平等，切实保障公民的权利不受执法权力的任意侵犯，防止随意限制、剥夺公民权利的违宪现象的发生。
2、端正执法思想必须树立权利至上的意识。
《人民警察法》规定，公安机关的任务是：维护国家安全，维护社会治安秩序，保护公民的人身安全，人身自由和合法财产，保护公共财产，预防和惩治违法犯罪活动。由此我们可以看到，公安机关作为依法行使国家赋予权力的的行政机关，不仅肩负保卫国家安全，巩固共产党执政地位，维护社会治安秩序，维护国家长治久安的任务，还肩负着保护公民人身、财产安全、保障人民安居乐业等“私权”的任务。公安机关行政和执法的过程，实际上是维护国家“公权”与公民的“私权”的过程。宪法确立的主权在民的原则，集中地表达了国家的一切权力归属于人民，来源于人民并服务于人民的政治理念，它强调国家权力的有限操作性和公民权利的有限妨害性，它对公民权利的明确而正当的宣示，即意味着对传统“人治”权力毫不客气的限制。各级公安机关和广大民警要树立权利至上的意识，辩证地认识公民权利与国家权力的关系，即公民权利是目的，国家权力是手段，国家权力存在的全部理由在于对公民权利实施有效保障。宪法调整国家权力和公民权利关系的终极目的，是对公民权利的保护。决不能只强调国家公利益而轻视、散置、削弱公民私利益，为了维护“公权”而损害“私权”，更不能以维护“公权”为理由，滥用权力，对公民权利肆意侵犯，或不尽维护“私权”的职责，对侵犯公民权利的行为视若无睹、充耳不闻，逃避、推卸、减轻应当承担的责任和义务。
3、端正执法思想必须树立程序公正意识。
法律程序是执法机关执行职务、实施执法行为的方式、方法、步骤、顺序和时限的总和，是保障执法机关依法办事、公正执法的重要方面。法律程序的实质是限制恣意。它是控制权力的重要机制，是保障公民权利的重要途径，是保证权力行使的合理性的有效措施，是维护国家与社会的稳定的有效条件。现代的宪政立法理念不仅以追求客观或实体公正为目的，更以追求法律程序公正为途径。任何法律都必须通过一定的程序才能真正得以实施，程序的独立、中立、公开和程序中的表达自由体现了程序的公正价值。程序规范与实体规范只有在机结合中才组成法律。因此，端正执法思想必须树立程序公正意识，坚持实体与程序并重的原则，严格、文明、公正执法。在执法过程中，严格按照法律程序的要求实行警务公开，建立权利告知和听证制度，向当事人公开办事程序。不论是在执行行政处罚、行政强制措施、行政许可、行政决定、行政监督检查的过程，或者是在刑事执法中的立案、侦查、拘捕、起诉等各个环节；不论是适用简易程序，或者是适用普通程序，都应按照法律程序的规定执行。绝不能以种种理由久拖不办、久拖不结或超期羁押，剥夺当事人的基本权利。以确保公平公正的实现。
4、端正执法思想必须树立为民服务意识。
人民是国家的主人，国家是公民的集合体，国家权力是公民权利的派生和延伸，政法公安机关所行使行政执法权和刑事执法权是人民赋予的。保障公民权利，维护最广大人民的根本利益是其执法行政的出发点和归宿。其本质是实践代表最广大人民的根本利益，实践为人民服务的宗旨。要树立正确的政治观，清醒地认识到在法治国家，没有公民意识就是政治不纯的表现。各级公安机关和广大民警，要把执法行政的过程，作为为人民服务的过程。牢固树立宗旨观念和为民服务意识，在制定各项决策和出台各项措施，在具体的执法行政的行为中，要端正执法思想，躬行全心全意为人民服务的宗旨，放下架子、沉下身子，彻底克服对待当事人冷硬横推的态度，带着深厚的感情做工作，倾听基层单位和人民群众的呼声，真诚关心社会弱势群体的冷暖疾苦。把群众呼声作为第一信号，把群众的需要作为第一选择，把群众的利益作为第一考虑，把群众的满意作为第一标准。真正做到权为民所用，情为民所系，利为民所谋，事为民所办。从根本上解决为谁执法，为谁服务的问题。
5、端正执法思想必须树立大局意识和责任意识。
在全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化的历史进程中，公安机关担负着重大历史责任。全面建设小康社会的奋斗目标，覆盖了经济、政治、文化、可持续发展四大方面的内容，都与公安执法活动密切相关。特别是关于“社会主义民主更加完善，社会主义法制更加完备，依法治国方略得到全面落实，人民政治、经济和文化权益得到切实尊重和保障。基层民主更加健全，社会秩序良好，人民安居乐业”这一目标，与公安执法活动有着更为直接的联系。从这个意义上说，公安机关的执法活动直接关系到全面建设小康社会的大局。同时，我们的民警是作为社会执法者出现在群众面前的，身着警服，头戴国徽，代表党和国家执法，履行法律赋予的职责。广大群众往往通过民警的执法活动来认识党和国家，认识党和国家与群众的关系。公安机关和广大民警执法思想是否端正，执法活动是否公正，不仅关系到公安队伍和民警本身在人民群众心目中的形象。也直接关系到党和国家形象、威信及其与人民群众的关系，关系到共产党执政地位的巩固，关系到党的事业的兴衰成败。因此，各级公安机关和广大民警要牢固树立意识和责任意识，进一步端正执法思想、提高执法品质，改善执法形象。为全面建设小康社会提供优质高效的服务。通过执法活动，保护先进生产力的发展，保护先进文化的发展，保护人民群众的根本利益不受侵犯。体现出对党、对国家、对人民利益负责与对法律负责的一致性。实现严格执法与公正执法、文明执法、模范守法、提高效率的辩证统一，在全社会真正实现公平和正义，展示我国的司法文明和政治文明。
应该看到，要消除不良执法观念，确立正确的执法观念，比一种制度的颁行或机制的建立艰巨得多，不可能一蹴而就。尤其在没有法治传统的国家，不良执法思想观念的存在形式具有大众的和潜在的特性，更注定了改变它的复杂性、艰巨性、长期性。因而，正确的执法思想观念形成不会因为我们心情的急切而得以加速，它总是会受到人们头脑深处根深蒂固的不良执法思想观念的排斥。正确执法思想观念的形成过程，也就是不良执法思想观念被清除的过程。这个过程，既需要相应主体——民警的理性认知，把严格、文明、公正的正确执法思想观念建立在牢固思想基础上，将其内化为自觉的意识。又需要创造各种优良条件，增加正确方面的因素和力量，发挥外在因素的积极影响，包括正确理论引导，立法机制、执法监督机制的规范约束，良好执法环境影响等等，以确保正确执法观念的确立有一个良好的外因条件。
二00三年六月二十日
作者系泉州市公安局油城分局副局长、
福建省警察学会第二届特邀研究员
上海市房地产登记条例
上海市人大常委会
上海市房地产登记条例
（2008年12月25日上海市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议通过）
第一章 总则
第一条为了规范本市房地产登记行为，保障房地产交易安全，维护房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条本条例适用于本市行政区域内的房地产登记。
农村宅基地及利用宅基地建造的村民住房的登记办法另行规定。
第三条本条例所称房地产登记，是指房地产登记机构依当事人申请或者依职权，对建设用地使用权、房屋所有权、房地产抵押权、地役权和其他依法可以申请登记的房地产权利以及与此相关的事项进行记载、公示的行为。
本条例所称房地产权利人，是指依法享有建设用地使用权、房屋所有权、房地产抵押权、地役权等房地产权利的自然人、法人和其他组织。
第四条房地产权利的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，自登记日起发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
同一房地产上依法登记有两个以上房地产权利的，依房地产登记簿记载的登记日的先后确定其顺位。法律、行政法规另有规定的，从其规定。
第五条市房屋、土地行政管理部门负责本市房地产登记管理工作。
上海市房地产登记处（以下简称市登记处）负责本市房地产登记的日常工作。区县房地产登记处受市登记处委托，具体办理房地产登记事务。
区县房屋、土地行政管理部门协助市房屋、土地行政管理部门对区县房地产登记工作实施监督管理。
第六条市房屋、土地行政管理部门应当建立全市统一的房地产登记簿和房地产登记信息系统，制作统一的房地产权证书和登记证明，制定统一的房地产登记技术规范并向社会公开。
房地产登记机构应当按照房地产登记技术规范和登记信息系统的要求，将登记事项记载于房地产登记簿并公示。
第二章 一般规定
第七条房地产登记，一般按照下列程序办理：
（一）申请；
（二）受理；
（三）审核；
（四）核准登记并记载于房地产登记簿；
（五）颁发房地产权证书或者登记证明。
第八条房地产登记的最小单位是土地、房屋的基本单元。土地的基本单元，是指土地权属界线封闭的地块或者空间；房屋的基本单元，是指有固定维护结构、具有规划确定的完整功能、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间。
第九条房地产登记应当由当事人双方申请，但下列情形的房地产登记，可以由有关当事人单方申请：
（一）以划拨或者出让、租赁等方式设立国有建设用地使用权；
（二）在集体所有土地上依法设立非农业建设用地使用权；
（三）新建房屋；
（四）继承、遗赠；
（五）行政机关已经发生法律效力的建设用地使用权争议处理决定；
（六）人民法院已经发生法律效力的确定房地产权属的判决、裁定、调解；
（七）仲裁机构已经发生法律效力的确定房地产权属的裁决、调解；
（八）本条例第三十四条所列情形；
（九）法律、法规规定的其他情形。
第十条两人以上共有房地产的登记，应当由共有人共同申请。按份共有的单个共有人可以就处分本人所拥有份额房地产的登记单独提出申请，但应当提供其他按份共有人放弃优先购买权的证明。
第十一条当事人委托代理人申请房地产登记的，代理人应当提交当事人的委托书。
当事人的法定代理人代为申请房地产登记的，应当提交法定代理关系的证明文件。
第十二条申请房地产登记的，当事人或者其代理人应当到房地产所在地的区、县房地产登记处提交本条例规定的申请登记文件。
第十三条房地产登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，并就有关登记事项询问申请人。
申请人提交的申请登记文件齐备的，房地产登记机构应当即时出具收件收据，申请日为受理日。申请人提交的申请登记文件尚未齐备的，房地产登记机构应当一次性书面告知补正要求，申请登记文件补齐日为受理日。
第十四条房地产登记机构应当在本条例规定的时限内，完成对登记申请的审核。经审核符合规定的，房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记簿，记载之日为登记日。
房地产登记机构在审核时，发现申请登记事项的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。实地查看的期限不超过二十日。申请人补充材料、房地产登记机构实地查看的时间，不计入登记审核时限。
第十五条申请人可以在房地产登记机构将房地产登记内容记载于房地产登记簿并公示前，撤回登记申请。
第十六条房地产登记机构应当按照当事人提交的申请登记文件或者行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件，对房地产登记簿进行记载，并永久保存。
房地产登记簿应当载明下列内容：
（一）房地产权利人的姓名或者名称；
（二）土地的坐落、面积、宗地号、用途；
（三）土地的权属性质、使用权取得方式和使用期限；
（四）房屋所有权来源、建筑类型、建筑结构、坐落、面积、用途、层数、编号和竣工日期；
（五）房地产抵押权、地役权和房地产权利的限制等。
房地产登记簿是房地产权利归属和内容的根据。房地产权证书和登记证明是权利人享有该房地产权利的证明。房地产权证书、登记证明与房地产登记簿的记载应当保持一致，不一致的，以房地产登记簿为准。
第十七条建设用地使用权、房屋所有权的房地产权证书，由市房屋、土地行政管理部门颁发，并依法承担相应的法律责任。房地产抵押权、地役权和其他依法可以申请登记的房地产权利的登记证明，由市登记处颁发。
房地产权证书、登记证明不得涂改。
第十八条房地产权证书、登记证明破损的，房地产权利人可以向房地产登记机构申请换发。房地产登记机构换发房地产权证书、登记证明前，应当查验并收回原房地产权证书、登记证明。
房地产权证书、登记证明灭失、遗失，房地产权利人要求补发的，应当向房地产登记机构提出申请，并通过房地产登记机构在市房屋、土地行政管理部门门户网站上刊登灭失、遗失声明。自刊登之日起满三十日无异议或者异议不成立的，房地产登记机构应当向房地产权利人补发房地产权证书、登记证明。补发的房地产权证书、登记证明上应当注明“补发”字样。自补发之日起，原房地产权证书、登记证明作废。
第十九条建设用地使用权经初始登记后，该土地范围内的其他房地产权利方可登记。
房屋所有权经初始登记后，与该房屋有关的其他房地产权利方可登记，但依据本条例规定申请预告登记的情形除外。
第二十条有下列情形之一的，房地产登记机构应当作出不予登记的决定：
（一）非法占用土地的；
（二）属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑的；
（三）不能提供有效的房地产权属证明的；
（四）房地产权属争议在诉讼、仲裁或者行政处理中的；
（五）申请登记事项与房地产登记簿的记载有冲突的；
（六）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
第二十一条有下列情形之一的，房地产登记机构应当根据已经发生法律效力的文件，将有关事项记载于房地产登记簿：
（一）人民法院、行政机关对建设用地使用权、房屋所有权依法实施财产保全等限制措施；
（二）行政机关作出征收集体所有土地、征收房屋、收回国有建设用地使用权、批准建设用地、商品房预售许可等与房地产权利有关的决定；
（三）行政执法机构对损坏房屋承重结构的认定；
（四）行政执法机构对附有违法建筑的认定。
对前款第三项、第四项所列情形已完成整改的，行政执法机构应当出具证明文件，由房地产登记机构在房地产登记簿上予以记载。
第二十二条房屋租赁合同等与房地产权利有关的文件，当事人可以向房地产登记机构办理登记。
第二十三条房地产权利人、利害关系人可以申请查询、复制房地产登记资料。具体办法由市人民政府规定。
第三章 建设用地使用权和房屋所有权登记
第一节初始登记
第二十四条以出让、租赁方式设立建设用地使用权的，当事人申请建设用地使用权初始登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）建设用地使用权出让合同或者土地租赁合同；
（四）地籍图；
（五）土地勘测报告。
以出让方式设立建设用地使用权的，当事人申请建设用地使用权初始登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交已付清建设用地使用权出让金的证明和完税凭证。
出让、租赁建设用地使用权年限届满后，经批准续期的，当事人应当重新办理建设用地使用权初始登记。
第二十五条以划拨方式设立建设用地使用权或者在集体所有土地上依法设立非农业建设用地使用权的，当事人申请建设用地使用权初始登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）建设用地批准文件；
（四）地籍图；
（五）土地勘测报告。
第二十六条符合下列条件的建设用地使用权初始登记申请，应当准予登记：
（一）申请人是建设用地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件记载的土地使用人；
（二）申请登记的土地使用范围、位置、面积、用途与建设用地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件、地籍图、土地勘测报告的记载一致；
（三）不属于本条例第二十条所列的情形。
第二十七条新建房屋竣工验收合格后，房地产权利人申请房屋所有权初始登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）记载建设用地使用权状况的房地产权证书；
（四）建设工程规划许可证及其附图；
（五）竣工验收证明；
（六）记载房屋状况的地籍图；
（七）房屋勘测报告；
（八）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。
房地产开发企业在申请新建商品房所有权初始登记时，应当列明下列房地产的范围并提供相关证明材料：
（一）经房屋行政管理部门备案的销售方案确定的本企业保留自有的房地产、用于销售的商品房；
（二）依照法律、法规规定或者当事人约定确定的业主共有房地产和作为公益性公共服务设施的房地产。
第二十八条符合下列条件的房屋所有权初始登记申请，应当准予登记：
（一）申请人是房地产登记簿记载的建设用地使用权人；
（二）申请初始登记的房屋坐落、建筑面积、用途、幢数、层数符合建设工程规划许可证的规定，并与记载房屋状况的地籍图、房屋勘测报告一致；
（三）不属于本条例第二十条所列的情形。
第二十九条房地产登记机构应当自受理初始登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将初始登记事项记载于房地产登记簿，并通知房地产权利人领取房地产权证书。不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。
新建商品房的房地产开发企业申请房屋所有权初始登记的，房地产登记机构应当在房地产登记簿上记载该房地产开发企业保留自有的房地产和用于销售的商品房，并分别颁发房地产权证；初始登记范围内有业主共有房地产的，房地产登记机构应当在房地产登记簿上予以记载，不另行颁发房地产权证。房地产登记机构应当在房地产登记簿上注记作为公益性公共服务设施的房地产，由相关当事人按照法律、法规的规定或者约定另行办理初始登记。
第二节转移登记
第三十条经登记的房地产有下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请转移登记：
（一）买卖；
（二）交换；
（三）赠与；
（四）继承、遗赠；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第三十一条申请房地产转移登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）房地产权证书；
（四）证明房地产权属发生转移的文件；
（五）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。
有本条例第二十一条第一款第三项所列情形的，还应当提交行政执法机构出具的已完成整改的证明文件。
第三十二条符合下列条件的房地产转移登记申请，应当准予登记：
（一）转让人是房地产登记簿记载的权利人，受让人是有关证明文件中载明的受让人；
（二）申请转移登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；
（三）不属于本条例第二十条所列的情形。
第三十三条房地产登记机构应当自受理房地产转移登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将转移事项记载于房地产登记簿，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。
第三节变更登记
第三十四条经登记的房地产有下列情形之一的，房地产权利人应当在事实发生后申请变更登记：
（一）房地产用途发生变化的；
（二）房地产权利人姓名或者名称发生变化的；
（三）土地、房屋面积增加或者减少的；
（四）土地、房屋分割或者合并的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第三十五条申请房地产变更登记,应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）房地产权证书；
（四）证明发生变更事实的文件；
（五）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。
第三十六条符合下列条件的房地产变更登记申请，应当准予登记：
（一）申请人是房地产登记簿记载的权利人；
（二）申请变更登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；
（三）申请变更登记的内容与有关文件证明的变更事实一致；
（四）不属于本条例第二十条第五项所列的情形。
第三十七条房地产登记机构应当自受理房地产变更登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将变更事项记载于房地产登记簿，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。
第三十八条建设用地使用权、房屋所有权因行政机关、人民法院依法作出的征收、收回、没收等行为发生变更的，房地产登记机构应当根据有关行政机关、人民法院已经发生法律效力的文件办理房地产变更登记，将变更事项记载于房地产登记簿，并通知房地产权利人换领房地产权证书。
第四节注销登记
第三十九条房屋因倒塌、拆除等原因灭失的，房地产权利人在灭失事实发生后申请注销房屋所有权登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）房地产权证书；
（四）房屋灭失的证明。
第四十条以出让、租赁等方式取得的建设用地使用权依法终止的，原建设用地使用权人申请注销房地产登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）房地产权证书；
（四）证明建设用地使用权终止的文件。
第四十一条建设用地使用权、房屋所有权因抛弃而终止的，房地产权利人申请注销房地产登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）房地产权证书。
第四十二条符合下列条件的注销房地产登记申请，应当准予登记：
（一）申请人是房地产登记簿记载的房地产权利人；
（二）申请注销登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；
（三）不属于本条例第二十条第五项所列的情形。
第四十三条房地产登记机构应当自受理注销房地产登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将注销事项记载于房地产登记簿，并书面通知申请人；不符合规定条件的，不予注销登记，并书面告知申请人。
第四十四条房屋灭失或者建设用地使用权依法终止后，当事人未申请注销登记的，房地产登记机构可以依据房屋、土地、规划等行政管理部门提供的证明文件办理注销房地产登记，将注销事项记载于房地产登记簿。
第四十五条建设用地使用权、房屋所有权因行政机关、人民法院依法作出的征收、收回、没收等行为终止的，房地产登记机构应当根据有关行政机关、人民法院已经发生法律效力的文件办理注销房地产登记，将注销事项记载于房地产登记簿。
第四章 房地产抵押权和地役权登记
第四十六条申请房地产抵押权设立登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）房地产权证书；
（四）抵押担保的主债权合同；
（五）设立抵押权的合同。
有本条例第二十一条第一款第三项所列情形的，还应当提交行政执法机构出具的已完成整改的证明文件。
第四十七条申请地役权设立登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）房地产权证书；
（四）设立地役权的合同。
第四十八条经登记的房地产抵押权或者地役权发生转让、变更或者终止的，当事人应当申请转移登记、变更登记、注销登记，并提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）房地产抵押权或者地役权登记证明；
（四）证明房地产抵押权或者地役权发生转让、变更或者终止的文件。
第四十九条符合下列条件的房地产抵押权、地役权登记申请，应当准予登记：
（一）申请人是设立、转让、变更、消灭房地产抵押权或者地役权的当事人；
（二）申请登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；
（三）不属于本条例第二十条第五项所列的情形。
第五十条房地产登记机构应当自受理房地产抵押权、地役权登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，并通知房地产抵押权、地役权的设立登记及其转移、变更登记的权利人领取登记证明，或者书面通知房地产抵押权、地役权注销登记的申请人原登记证明作废；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。
第五章 预告登记
第五十一条有下列情形之一的，当事人可以共同申请预告登记：
（一）预购商品房以及按照国家和本市有关规定进行预购商品房的转让；
（二）以预购商品房设立抵押及其抵押权的转让；
（三）以房屋建设工程设立抵押及其抵押权的转让；
（四）设立、转让房地产权利的其他情形。
当事人为保障将来实现房地产权利，可以持预告登记的约定文件单方申请预告登记。
第五十二条建设用地使用权人、房屋所有权人未经预告登记的权利人同意处分该房地产的，房地产登记机构不予登记。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行房地产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第五十三条申请预购商品房预告登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）商品房预售合同。
预购商品房发生转让或者变更的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交预购商品房转让或者变更的证明文件。
预购商品房未经预告登记的，或者不符合国家和本市有关规定进行预购商品房转让的，不予办理预购商品房转让的预告登记。
已经预告登记的预购商品房不得重复办理预告登记。
第五十四条申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）商品房预售合同；
（四）抵押担保的主债权合同；
（五）设立抵押权的合同。
预购商品房抵押权发生转让或者变更的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交预购商品房抵押权转让或者变更的证明文件。
预购商品房未经预告登记的，不予办理预购商品房抵押权的预告登记。
第五十五条申请房屋建设工程抵押权预告登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）建设工程规划许可证；
（四）房屋建设工程总承包合同或者施工总承包合同；
（五）抵押担保的主债权合同；
（六）设立抵押权的合同。
房屋建设工程抵押权发生转让或者变更的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交房屋建设工程抵押权转让或者变更的证明文件。
第五十六条经预告登记的房地产权利依法终止或者预告登记失效的，当事人申请注销预告登记应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）经预告登记的房地产权利依法终止或者预告登记失效的证明文件。
前款第三项规定的预告登记失效的证明文件，是指预告登记有关当事人的书面约定或者法院判决、仲裁裁决。
第五十七条符合下列条件的预告登记、注销预告登记的申请，应当准予登记：
（一）申请人是房地产权利变动法律文件记载的当事人；
（二）申请登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；
（三）不属于本条例第二十条第五项所列的情形。
第五十八条房地产登记机构应当自受理预告登记、注销预告登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，并书面通知当事人；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。
第五十九条新建商品房所有权初始登记后，预告登记的商品房预购人应当与房地产开发企业共同申请房地产转移登记。
预购商品房设立抵押的，房地产转移登记后，其预购商品房抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。
第六十条新建房屋所有权初始登记后，其房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。
房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记时，其抵押物范围不包括以下房地产：
（一）已经办理预告登记的预购商品房；
（二）房屋所有权初始登记时已明确的业主共有房地产；
（三）不属于房地产开发企业所有的作为公益性公共服务设施的房地产。
第六章 更正登记和异议登记
第六十一条房地产权利人、利害关系人认为房地产登记簿记载事项有错误的，可以持有关证据申请更正登记。申请更正登记的事项涉及第三人房地产权利的，有关权利人应当共同申请。
房地产登记机构应当自受理更正登记申请之日起二十日内完成审核。经审核，有下列情形之一的，房地产登记机构应当予以更正，并书面通知有关当事人：
（一）房地产登记簿记载的权利人书面同意更正，且房地产登记簿记载事项确有错误的；
（二）房地产登记簿记载的权利人不同意更正，但有行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属确有错误的。
第六十二条房地产登记机构发现房地产登记簿记载与原申请登记文件不一致的，应当书面通知有关的房地产权利人办理更正登记手续。当事人无正当理由不办理更正手续的，房地产登记机构可以依据原申请登记文件对房地产登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。
第六十三条房地产登记机构受理更正登记申请后，应当中止办理正在审核中的该房地产转让、抵押等登记申请，并暂缓受理新的相关登记申请。
更正登记程序完成后，房地产登记机构应当恢复办理相关房地产登记。
第六十四条行政机关作出撤销房地产登记的行政复议决定或者人民法院作出撤销房地产登记的判决的，房地产登记机构应当自行政复议决定或者判决发生法律效力之日起三日内恢复原登记。
第六十五条房地产权利的利害关系人认为房地产登记簿记载的土地使用权人、房屋所有权人等事项有错误，房地产登记簿记载的房地产权利人不同意更正，且利害关系人不能提交行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属等事项确有错误的，可以持权利归属等事项可能存在错误的有关证据申请异议登记。
第六十六条房地产登记机构应当在受理异议登记申请的当日，将异议事项记载于房地产登记簿。申请人在异议登记之日起十五日内，不提起诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理的，异议登记失效，由房地产登记机构予以注销。
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