投资性房地产评估指导意见（试行）
财政部
投资性房地产评估指导意见（试行）
第一章 引言
第一条 为规范注册资产评估师执行投资性房地产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则──基本准则》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，制定本指导意见。
第二条 本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3 号──投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
第三条 本指导意见所称投资性房地产评估，是指按照《以财务报告为目的的评估指南（试行）》要求，对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。
第四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当遵守本指导意见。
第二章 基本要求
第五条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当恪守独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，不得出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏和错误，不得以预先设定的价值作为评估结论。
第六条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当具备投资性房地产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事投资性房地产评估的专业胜任能力。
注册资产评估师应当关注投资性房地产评估的复杂性，根据自身的专业知识和经验，审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务。
第七条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求，并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。
第八条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议，并分析这些意见和建议对评估业务的影响。
第九条 注册资产评估师应当提醒委托方根据会计准则的相关要求，合理确定评估基准日。评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。
第十条 注册资产评估师应当知晓，当符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则中的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值。
第十一条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当对投资性房地产进行现场调查，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况。
注册资产评估师应当要求委托方对投资性房地产的权属做出承诺，并对权属资料进行必要的查验。
第三章 评估对象
第十二条 注册资产评估师应当知晓会计准则中投资性房地产的分类，并参照以下会计准则的要求，明确评估对象：
（一）已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式租出的土地使用权。
（二）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
（三）已出租的建筑物，是指企业拥有产权的、以经营租赁方式租出的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
第十三条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当知晓评估对象对应的是个别建筑物单元，还是多个建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体。
当出租建筑物的附属设备和设施是租金收入所对应出租资产的组成部分时，注册资产评估师应当合理考虑该设备和设施对投资性房地产价值的影响。
第四章 评估方法
第十四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当根据评估对象的具体情况、资料收集情况和数据来源等相关条件，恰当选择评估方法。
第十五条 注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时，应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例，并对所收集的信息及其来源进行审慎分析。在选用交易案例时应当关注案例的可比性，重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。
第十六条 注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时，应当建立价值可比基础，细化相关比较因素，包括交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具体位置、经营业态和所带租约等，明确相关指标参数内涵。
第十七条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当对企业来自于投资性房地产的租金收益，以及当期产生的相应费用进行分析，合理判断租金收益与相应费用的匹配性，合理确定净收益。
投资性房地产的净收益是指租金中直接归属于评估对象所对应的房地产权益部分，不包括物业管理费、代垫水电费等其他项目，并应当恰当考虑免租期和租金收取方式的影响。
第十八条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当关注投资性房地产现有租约条款对公允价值的影响，包括租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件。
注册资产评估师应当关注租约的合法、有效性，了解实际履行状况。对合法、有效并实际履行的租约，预测未来净收益所使用的租约期内的租金应当采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金。当约定租金与市场租金水平存在较大差异时，应当分析其原因，并进行充分披露。
第十九条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，及有关法律、法规的规定，合理确定收益期限。
第二十条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当合理确定折现率。折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。折现率的口径应当与收益口径保持一致，并考虑租约、租期、租金等因素对折现率选取的影响。
第二十一条 注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时，评估结论通常包括土地使用权价值。
注册资产评估师应当关注已出租的建筑物的会计核算中是否包含建筑物所对应的土地使用权。如果会计核算不包含土地使用权，应当提请企业管理层重新分类，或者在评估结论中扣除土地使用权的价值，并在评估报告中进行必要的披露。
第二十二条 注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时，应当排除特殊交易情况的影响，包括非常规的融资、售后租回、特殊对价或折让等。
第二十三条 注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。
第五章 评估披露
第二十四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当在履行必要的评估程序后，根据《资产评估准则──评估报告》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》编制并由所在评估机构出具评估报告，进行恰当披露。
第二十五条 注册资产评估师应当在评估报告中披露必要信息，使评估报告使用者，包括企业管理层和执行审计业务的注册会计师等，完整了解评估过程、合理理解并恰当使用评估结论。
第二十六条 注册资产评估师在评估报告中应当重点披露以下内容：
（一）评估对象的具体描述，包括总体情况和主要特点等；
（二）评估对象的权属状况、使用状况及租约信息；
（三）价值类型的定义及其与会计准则的对应关系；
（四）评估方法的选择过程和依据，评估方法的具体运用；
（五）评估假设，主要包括：已签租约是否合法、有效；已签租约是否实际履行，是否会改变和无故终止；已出租建筑物的经营业态是否会发生重大改变；
（六）关键性评估参数的来源、依据和测算过程等；
（七）是否存在缺失产权文件等方面的瑕疵或重大限制。
第二十七条 当评估对象存在产权瑕疵且该瑕疵事项可能对投资性房地产的公允价值产生重大影响时，注册资产评估师应当对该瑕疵事项及其影响进行披露并提请评估报告使用者予以关注。
第六章 附则
第二十八条 本指导意见自2010年7月1日起施行。
南宁市燃气管理条例
广西壮族自治区南宁市人大常委会
南宁市燃气管理条例
（1997年8月29日南宁市第十届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过
1998年1月7日广西壮族自治区第八届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准
1998年3月10日南宁市第十届人民代表大会常务委员会公布施行
根据2002年7月27日广西壮族自治区第九届人民代表大会常务委员会第三十一次会议关于批准《南宁市人民代表大会常务委员会关于修改〈南宁市燃气管理条例〉的决定》的决定第一次修正
根据2005年5月27日广西壮族自治区第十届人民代表大会常务委员会第十四次会议关于批准《南宁市人民代表大会常务委员会关于修改〈南宁市燃气管理条例〉的决定》的决定第二次修正）
第一章 总 则
第一条 为加强燃气管理，安全、合理地使用燃气，维护用户和经营者的合法权益，促进燃气事业健康发展，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例所称燃气，是指供生活、生产等使用的液化石油气、天然气、人工煤气。
用钢瓶灌装的燃气统称瓶装气，用管道输送（含瓶组供气）的燃气统称管道气。
第三条 从事燃气的生产、储存、输配、销售、使用和燃气工程的勘察、设计、施工、监理以及燃气设施、器具的销售、安装、维护等活动的单位和个人应当遵守本条例。
第四条 市建设行政主管部门负责本市燃气行业管理和本条例的组织实施，其有关燃气管理的日常工作可委托市燃气管理处具体实施。
县人民政府建设行政主管部门负责本辖区燃气行业管理工作。
质量技术监督、规划、工商、环保、安全生产等部门和公安消防机构根据各自职责协助做好燃气行业监督管理工作。
第五条 各级人民政府应当把燃气事业纳入国民经济和社会发展计划，实行统一规划、配套建设、因地制宜、合理利用能源、建设和管理并重和确保安全的原则。
第二章 规划与建设
第六条 建设行政主管部门会同有关部门，根据城市总体规划确定的原则编制燃气发展规划，经规划行政主管部门综合平衡后，纳入城市总体规划。
第七条 新建、改建、扩建燃气工程项目，应当符合燃气发展规划，并按基本建设程序办理有关手续。
规划行政主管部门对燃气工程选址或影响燃气设施安全的建设项目审查时，应当征求建设、质量技术监督、环保、园林等部门和公安消防机构的意见。
第八条 燃气工程的勘察、设计、施工和监理，必须由持有相应资质证书的单位承担，并应当符合国家有关技术标准和规范。
燃气工程的勘察、设计、施工和监理，应当按照有关规定实行招标投标。
燃气工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续。
第九条 燃气输送管道应当与其他地下管线按照国家有关规范要求保持安全间距；新建、扩建、改建的建（构）筑物不得规划在燃气管道上。
第十条 燃气工程竣工后，建设单位应当组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行验收。未经验收或验收不合格的，不得交付使用。
燃气工程竣工验收合格之日起15日内，建设单位应当按照有关规定，将工程竣工验收报告和规划、质量技术监督、环保等部门以及公安消防机构出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。
第十一条 城市新区开发和旧区改建，建设单位应当按燃气专业规划和市政管线综合规划的要求，配套建设燃气设施或预留燃气设施位置，预留的建设位置不得擅自改变使用性质。
第十二条 燃气经营企业应当按照城市规划统一安装燃气管道设施。
按照燃气发展规划，燃气管道需从有关单位或者居民区通过的，有关单位和个人应予配合；因施工造成相关设施损坏的，施工单位应当予以修复或者给予补偿。
第三章 燃气经营企业
第十三条 燃气经营企业必须具备下列条件:
（一）有长期稳定、符合国家标准的燃气来源；
（二）符合国家规范要求的储存、输配、安全、计量检测设施及维修抢险设备；
（三）有符合相应资格要求的专业技术人员、管理人员及专业维修人员；
（四）符合国家《城镇燃气设计规范》的固定营业场所；
（五）有完备的消防、安全等方面的规章制度；
（六）国家资格标准规定的其他条件。
第十四条 燃气经营企业设立瓶装供气网点必须符合下列条件:
（一）供气网点应当为平房，防火条件符合现行国家标准；
（二）采用防爆型电气设施；
（三）消防器材配足、有效；
（四）经营场地面积不得小于20平方米；
（五）管理间与瓶库以防火墙分离；瓶库地面铺设防静电胶板或防火花地面；
（六）设置合格计量器具；
（七）设置醒目的禁火、禁烟警示标志；
（八）有防泄漏、防火、防爆安全管理制度。
第十五条 凡从事燃气充装、经营和设立瓶装供气网点的燃气经营企业，必须向建设行政主管部门和质量技术监督行政主管部门申办燃气供应许可证件和《气体充装许可证》，并持证到公安消防机构办理《消防安全许可证》后，方可向工商行政主管部门申请领取营业执照。
第十六条 燃气经营企业变更燃气存放地点，必须报建设行政主管部门和公安消防机构核准与备案。
第十七条 燃气经营企业停业、歇业，应当提前10日向建设行政主管部门提出书面报告，并按供气合同处理善后事宜和办理有关手续。
第四章 供气与用气
第十八条 燃气经营企业应当与用户签订供气用气合同，明确双方的权利和义务。
第十九条 燃气经营企业应当遵守下列规定:
（一）燃气的质量和计量符合国家标准和有关法律、法规规定，保证正常供气；
（二）供气规程符合国家和行业安全管理的规定；
（三）建立用户档案，宣传燃气使用知识，上门服务的工作人员佩带统一证件；
（四）瓶装供气站分区放置空、实瓶，实瓶单层摆放，实瓶出站有符合《产品标识标注规定》的合格标签；
（五）不得使用超过检测期限或者检测不合格的钢瓶；
（六）不得向无燃气供应许可证件的单位和个人提供用于销售的燃气；
（七）不得以租赁、承包等形式向无燃气供应许可证件的单位转让燃气经营权；
（八）法律、法规其它有关规定。
第二十条 管道燃气经营企业需要停气、降压作业，影响用户用气的，除紧急情况外，必须提前48小时通过新闻媒体和其他适当方式通知用户。
管道燃气经营企业进行停气作业后，恢复供气应当在每日的6时至22时内进行，并提前24小时通知用户。
第二十一条 燃气经营企业供气价格的制定和调整，按照国家有关价格管理的规定执行。
第二十二条 燃气经营企业的负责人、安全管理人员、灌装工、灌区运行工、燃气器具修理工、供气网点销售人员应当经过职业技能培训，取得职业资格方能上岗。
第二十三条 用户必须严格按照安全操作规程使用燃气，不得有下列行为:
（一）擅自安装、拆卸、改装、迁移、覆盖燃气设施；
（二）将燃气设施作为负重支架或接地导体；
（三）擅自安装管道燃气热水器等燃气器具；
（四）在设有燃气管道设施的房间内放置炉火或者存放易燃易爆物品；
（五）使用明火检查燃气泄漏；
（六）火烤、摔砸、倒卧液化气钢瓶，转灌瓶装气和倾倒残液。
第五章 设施与器具
第二十四条 使用管道燃气用户的燃气计量器具以前（含燃气计量器具）的供气设施，由燃气经营企业负责维护和更新。
管道燃气用户的燃气计量器具以后设施的维修以及燃气设施的增减、拆除、迁移、更新和改造，应当事先向燃气经营企业提出申请，由燃气经营企业组织实施。
第二十五条 燃气经营企业应当对其燃气设施定期进行检测、维护。
燃气经营企业对用户的庭院、户内的燃气设施应当每年进行一次以上全面安全检查，并对用户安全用气给予技术指导。
第二十六条 建设工程需要迁移燃气设施的，必须经建设行政主管部门同意，并经规划行政主管部门核准，由燃气经营企业组织施工，费用由工程建设单位承担。
第二十七条 燃气经营企业应当在燃气设施所在位置设置明显的警示标志，并按下列规定确定安全保护范围:
（一）距离燃气主管道两侧各2米；
（二）管道燃气阀门井及调压站周边6米；
（三）液化气供应站周边10米；
（四）液化气储气罐或者液化气灌装厂周边防火间距内。
第二十八条 禁止在燃气设施安全保护范围内进行下列行为:
（一）擅自拆除、移动、覆盖、涂改燃气设施或警示标志；
（二）擅自挖坑取土、修建建筑物和构筑物及堆放物品；
（三）排放腐蚀性液体、气体或放置易燃易爆物品；
（四）擅自进行焊接、烘烤及其他明火作业；
（五）其他损害燃气设施的行为。
第二十九条 经有关部门批准，在燃气设施安全保护范围内进行施工的，应当遵守下列规定:
（一）施工前，施工单位必须与燃气经营企业协商，提出安全防护措施并签订施工监理协议，报建设行政主管部门和公安消防机构备案；
（二）施工单位不得移动、启闭调压箱、管道阀门等燃气设施；
（三）施工单位需明火作业，应当报公安消防机构备案，并按有关安全管理、安全操作规程采取防范措施后，方可作业；
（四）施工中不得使用机械铲、空气锤等机械设备，不得压挤、碰撞燃气设施；
（五）施工中造成燃气设施损坏漏气的，当事人应当立即采取防护措施，保护现场，并及时向建设行政主管部门和公安消防机构报告。
第三十条 燃气运输必须符合消防安全和道路危险货物运输规定要求。
第三十一条 禁止以汽车槽车代替储罐储存液化石油气或者从汽车槽车直接向钢瓶灌装液化石油气。
第三十二条 燃气贮存和输配所使用的压力容器，必须向质量技术监督部门登记，领取使用证，并定期申报检验，其安全附件也必须定期报检。
燃气经营企业应当定期将液化石油气钢瓶送交质量技术监督部门批准的钢瓶检测机构进行检测。
第三十三条 燃气计量器具必须经质量技术监督部门认可的机构检定合格后，才能安装。
第三十四条 凡在本市销售的燃气器具，必须符合国家有关法律法规要求和国家有关质量技术标准。
第三十五条 燃气器具安装、维修企业必须具备下列条件:
（一）有固定的场所和与安装、维修任务相适应的设备、检测工具；
（二）有取得职业资格的安装、维修专业人员；
（三）有完备的质量管理制度。
第六章 抢修与事故处理
第三十六条 燃气经营企业应当建立事故抢修、每日24小时值班和安全巡查等制度，配备专职抢修人员和必要的抢修设备、器材，并向社会和用户公布抢修电话。
燃气经营企业在接到其所属的燃气设施损坏、泄漏或者其他燃气事故的报告后，应当立即派人抢修和处理。
第三十七条 任何单位和个人发现燃气险情或者事故，应当立即报警。
燃气经营企业和建设行政主管部门、公安消防机构接到报警后应当立即赶赴现场，采取有效措施，组织抢险抢救。
第三十八条 对燃气事故应当依照国家有关规定处理。
发生重大燃气事故，应当由建设行政主管部门会同公安消防机构和质量技术监督等有关部门组成事故调查组，进行调查处理。
第七章 法律责任
第三十九条 燃气经营企业有下列行为之一的，由建设行政主管部门予以警告，责令其改正，可并处二千元以上一万元以下罚款:
（一）不按规定的时间恢复供气的；
（二）擅自停气降压影响供应燃气的；
（三）不按规定维护、检测燃气设施的。
第四十条 有下列行为之一的，由建设行政主管部门按照下列规定予以处罚:
（一）燃气建设单位擅自开工建设燃气工程，或者燃气工程未经验收或验收不合格投入使用的，责令停止建设、停止使用或者限期拆除，并处一万元以上五万元以下罚款；
（二）对预留的燃气设施建设位置，擅自改变使用性质的，责令改正，可并处一千元以上五千元以下罚款；
（三）未取得燃气供应许可证件或者经检查未达到企业设立条件仍从事经营的，责令停止违法行为，没收违法物品和违法所得，可并处一万元以上三万元以下罚款；
（四）燃气经营企业向未取得《燃气供应网点资格证书》的供气站供气的，予以警告，责令改正，可并处五千元以上三万元以下罚款；
（五）燃气经营企业以租赁、承包等形式向无燃气供应许可证件的单位转让燃气经营权的，责令限期改正，可并处五千元以上三万元以下的罚款；
（六）擅自变更燃气存放地点的，予以警告，可并处一千元以上三千元以下罚款。
第四十一条 违反本条例第二十三条规定的，由建设行政主管部门给以警告，责令改正，可并处五十元以上二百元以下罚款。
第四十二条 违反本条例第二十八条规定的，由建设行政主管部门予以警告，责令改正，可并处五十元以上五百元以下罚款。
第四十三条 违反本条例第二十九条规定的，由建设行政主管部门责令其停止违法行为，可并处三千元以上三万元以下罚款。
第四十四条 建设行政主管部门工作人员在燃气管理工作中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或上级行政机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十五条 当事人不服行政机关所作的行政处罚，可在接到处罚决定书之日起60日内向本级人民政府或上级行政主管部门申请复议，也可在90日内依法向人民法院起诉。
当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由行政主管部门申请人民法院强制执行。
第八章 附 则
第四十六条 本条例中下列用语的含义是:
（一）燃气经营企业是指从事燃气生产、运输、储存、输配、灌装、供应的企业。
（二）燃气设施是指生产、运输、储存、输配、灌装、供应燃气所使用的各种设备及其附属设施。
（三）燃气器具是指居民用户使用的燃气灶具、公用燃气炊事器具、燃气烘烤器具、燃气热水器具、燃气开水器具、燃气取暖器具、燃气空调机、燃气计量器具、钢瓶、调压器等。
第四十七条 设立供气点向本单位职工供应燃气的单位，参照本条例的有关规定执行。
第四十八条 本条例自公布之日起施行。