国家土地管理局关于贯彻《城市房地产管理法》若干问题的批复
国土局
国家土地管理局关于贯彻《城市房地产管理法》若干问题的批复
（１９９５年３月１１日）
安徽省土地管理局：
你局《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的请示》（皖土〔１９９５〕
第３３号）收悉。经研究，现按照全国人大常委会《关于加强法律解释工作的决议》
中“不属于审判和检察工作中的其他法律、法令如何具体应用的问题，由国务院
及主管部门进行解释”的规定，就法律应用性的一些问题，批复如下：
一、《城市房地产管理法》与《土地管理法》是相互衔接的，突出体现在这两
部法律都坚持了全国土地、城乡地政统一管理的体制和原则。地方人民政府在确定
房产和土地管理机构设置及其职权时，必须服从法律确定的土地统一管理的原则，
即在对土地实行统一管理的前提下，房产管理和土地管理可以合并由一个部门管理；
如果继续实行房产和土地分别由两个部门管理的体制，则只能由土地管理部门一
个部门管理土地，而不能出现两个部门管理土地的情况。
二、国务院国发〔１９９０〕３１号文件在国务院１９８８年原则批准的建设
部和国家土地管理局的“三定”方案的基础上，进一步明确了建设部和国家土地管
理局的职责分工。１９９４年，国务院又先后批准了建设部和国家土地管理局新的
“三定”方案，两个部门的职责应当按照新的“三定”方案执行。
国家土地管理局新的“三定”方案规定的主要职责之一就是“管理土地市场，
会同有关部门制订土地市场管理的法规和规章，规范土地市场”，这说明土地管理
部门是土地市场即土地使用权出让和转让市场的行政主管部门。房地产市场同时涉
及房屋买卖、租赁、抵押和土地使用权转让、抵押等，凡土地使用权转让、抵押以
及房屋租赁涉及土地使用权出租等应由土地管理部门负责规范和管理。
三、《城市房地产管理法》总则第六条的规定，对该法的分则（即第二章至第
六章）和附则具有统领和规范的作用。因此，该法第四章规定的“房地产交易”应
当由建设行政主管部门（或房产管理部门）和土地管理部门按照各自的职权划分，
各司其职，密切配合，共同管理。具体来说，房地产交易中凡涉及到房产方面的管
理，如房屋估价、办理房屋产权过户手续等应由房产管理部门负责；凡涉及到土地
方面的管理，如地价评估、办理土地使用权变更登记手续等，应由土地管理部门负
责。
四、《城市房地产管理法》第三十三条规定的“房地产价格评估”，也应当由
建设部门和土地部门按照规定的职权划分，各司其职，密切配合，共同管理。国家
土地管理局“三定”方案明确规定土地部门“会同有关部门进行土地估价工作”，
“制订土地定级、估价标准……”，各级土地管理部门据此应切实做好土地分等定
级、地价评估和管理工作。
五、《城市房地产管理法》第三十四条第二款所称“县级以上地方人民政府规
定的部门”应当由政府确定具体部门。房地产转让，房地产权利人应当在依法向县
级以上人民政府土地管理部门申请变更土地登记时，如实申报成交价格。
六、根据《城市房地产管理法》第三十九条关于“以划拨方式取得土地使用权
的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批”的规定，
当事人应当向市、县人民政府土地管理部门提出申请，由该部门审查并报经有批
准权的人民政府批准。这是因为，此类房地产转让审批，实质是划拨土地使用权转
让审批，房屋能否转让取决于该房屋所占用的划拨土地使用权转让能否得到批准。
只有划拨土地使用权转让先行获得批准后，权利人才能按照其他有关规定转让房地
产。
七、“土地收益”与“出让金”都是国有土地所有权的经济体现，属地租性质，
应当按照出让金的管理办法进行管理，其土地收益全部上缴财政，用于城市基础
设施建设和土地开发。土地管理部门具体实施出让方案，负责代收出让金，同时负
责划拨土地使用权转让的审查报批。因此，第三十九条第二款规定的“土地收益”
也应由土地管理部门负责征收管理。
第五十五条规定的房屋出租，是否向国家缴纳“土地收益”（其性质如前所说，
与出让金相同），取决于该出租房屋所占用的土地使用权性质，即是划拨土地使
用权还是出让土地使用权，而确认其性质的只能是土地管理部门。因此，以划拨方
式取得土地使用权的房屋租赁的“土地收益”，也应按照出让金的管理办法，由土
地管理部门负责征收管理。
八、目前，国务院尚未对预售商品房是否可以再行转让的问题作出规定。如果
你省作出规定可以再行转让预售商品房，为了有利于保障交易双方当事人的合法权
益，特别是确保商品房预购人在房屋建成后能够顺利办理土地登记手续，在国家作
出统一规定前，建议规定如商品房预购人再行转让预售商品房时，商品房预购人应
当到土地管理部门办理土地予登记变更手续。
九、以出让方式取得土地使用权的房地产拍卖，目前国家尚无明确规定由谁主
持和负责，国家现正在起草和制定《拍卖法》，有关内容可在《拍卖法》中规定。
但是，设定抵押的房地产是以划拨方式取得土地使用权的，拍卖房地产时，该划拨
土地应纳入出让轨道，作为一种出让行为，该项拍卖必须由土地管理部门负责。
十、“中价服务机构”和“房地产价格评估人员资格认证”同样应由土地部门
和建设部门各司其职、分工负责。具体来说，土地管理部门主要负责土地价格评估
机构和土地估价人员的资格认证及其业务指导和管理工作；房产估价机构和房产估
价人员的资格认证，则由建设部门负责。
土地管理部门组织考试认证颁发的“土地估价师资格证书”是土地估价人员专
业资格的凭证，凡是未经土地管理部门认证或没有土地管理部门参加认证而取得的
有关土地估价的证书，其人员都不具备土地估价的专业资格，在实际工作中也不能
开展有关业务。具体依据可参见国家土地管理局“三定”方案；财政部、国家土地
管理局、国家国有资产管理局联合下发的《关于印发〈清产核资中土地估价实施细
则〉的通知》；财政部、建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局联合下发
的《清产核资中土地清查估价方案》；国家土地管理局、国家工商行政管理局联合
下发的《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》；国家土地管理
局、国家体改委联合下发的《关于印发〈股份有限公司土地使用权管理暂行规定〉
的通知》；国家计委、国家土地管理局联合下发的《关于土地价格评估收费的通知》
等文件。
十一、根据《城市房地产管理法》第六十一条的规定办理房地产抵押登记时，
可以分别向土地管理部门和房产管理部门申请办理抵押登记。房地产抵押价值中，
土地的抵押价值要远远大于房产的抵押价值，抵押权人主要是着眼于土地价值才设
定抵押，而且土地使用权抵押的合法性决定了整个房地产抵押的合法性。因此，如
果一个部门负责抵押登记，这个部门应为土地管理部门。
十二、《城市房地产管理法》没有对房屋出租是否办理土地登记作出规定，可
以根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条等条款的规定，由
出租人到土地管理部门办理土地使用权出租登记。
保险保障基金管理办法
中国保险监督管理委员会
中国保险监督管理委员会令
2008年第2号
中国保险监督管理委员会、中华人民共和国财政部、中国人民银行共同制定了《保险保障基金管理办法》，现予公布，自公布之日起施行。
中国保险监督管理委员会主席 吴定富
中华人民共和国财政部部长 谢旭人
中国人民银行行长 周小川
2008-09-16
保险保障基金管理办法
第一章 总则
第一条 为了规范保险保障基金的筹集、管理和使用，保障保单持有人合法权益，促进保险业健康发展，维护金融稳定，根据《中华人民共和国保险法》等有关法律、行政法规，制定本办法。
第二条 本办法所称保险公司，是指经保险监督管理机构批准设立，并在境内依法登记注册的中资保险公司、中外合资保险公司、外资独资保险公司和外国保险公司分公司。
第三条 本办法所称保险保障基金，是指按照《中华人民共和国保险法》和本办法规定缴纳形成，在本办法第十六条规定的情形下，用于救助保单持有人、保单受让公司或者处置保险业风险的非政府性行业风险救助基金。
本办法所称保单持有人，是指在保险公司被依法撤销或者依法实施破产的情形下，对保单利益依法享有请求权的保险合同当事人，包括投保人、被保险人或者受益人。
本办法所称保单受让公司，是指经营有人寿保险业务的保险公司被依法撤销或者依法实施破产的，接受该保险公司依法转让的人寿保险合同的经营有人寿保险业务的保险公司。
第四条 保险保障基金分为财产保险保障基金和人身保险保障基金。
财产保险保障基金由财产保险公司缴纳形成。
人身保险保障基金由人身保险公司缴纳形成。
第五条 保险保障基金以保障保单持有人利益、维护保险业稳健经营为使用原则，依法集中管理，统筹使用。
第六条 设立国有独资的中国保险保障基金有限责任公司（以下简称保险保障基金公司），依法负责保险保障基金的筹集、管理和使用。
保险保障基金公司依法独立运作，其董事会对保险保障基金的合法使用以及安全负责。
第二章 保险保障基金公司
第七条 保险保障基金公司依法建立健全公司治理结构、内部控制制度和风险管理制度，依法运营，独立核算。
第八条 保险保障基金公司依法从事下列业务：
（一）筹集、管理、运作保险保障基金；
（二）监测保险业风险，发现保险公司经营管理中出现可能危及保单持有人和保险行业的重大风险时，向中国保险监督管理委员会（以下简称中国保监会）提出监管处置建议；
（三）对保单持有人、保单受让公司等个人和机构提供救助或者参与对保险业的风险处置工作；
（四）在保险公司被依法撤销或者依法实施破产等情形下，参与保险公司的清算工作；
（五）管理和处分受偿资产；
（六）国务院批准的其他业务。
保险保障基金公司按照前款第（二）项规定向中国保监会提出监管处置建议的，应当及时将有关情况同时抄报财政部、中国人民银行。
第九条 保险保障基金公司设立董事会，董事会成员由中国保监会、财政部、中国人民银行、国家税务总局、国务院法制办推荐。董事长为公司法定代表人，由中国保监会推荐，报国务院批准。
保险保障基金公司应当按照《中华人民共和国公司法》的规定设立有关组织机构，完善公司治理。
第十条 为依法救助保单持有人和保单受让公司、处置保险业风险的需要，经中国保监会商有关部门制定融资方案并报国务院批准后，保险保障基金公司可以多种形式融资。
第十一条 保险保障基金公司应当与中国保监会建立保险公司信息共享机制。
中国保监会定期向保险保障基金公司提供保险公司财务、业务等经营管理信息。中国保监会认定存在风险隐患的保险公司，由中国保监会向保险保障基金公司提供该保险公司财务、业务等专项数据和资料。
保险保障基金公司对所获悉的保险公司各项数据和资料负有保密义务。
第十二条 保险保障基金公司解散须经国务院批准。
第三章 保险保障基金的筹集
第十三条 保险保障基金的来源：
（一）境内保险公司依法缴纳的保险保障基金；
（二）保险保障基金公司依法从破产保险公司清算财产中获得的受偿收入；
（三）捐赠；
（四）上述资金的投资收益；
（五）其他合法收入。
第十四条 保险公司应当按照下列规定，对经营的财产保险业务或者人身保险业务缴纳保险保障基金，缴纳保险保障基金的保险业务纳入保险保障基金救助范围：
（一）非投资型财产保险按照保费收入的0.8%缴纳，投资型财产保险，有保证收益的，按照业务收入的0.08%缴纳，无保证收益的，按照业务收入的0.05%缴纳；
（二）有保证收益的人寿保险按照业务收入的0.15%缴纳，无保证收益的人寿保险按照业务收入的0.05%缴纳；
（三）短期健康保险按照保费收入的0.8%缴纳，长期健康保险按照保费收入的0.15%缴纳；
（四）非投资型意外伤害保险按照保费收入的0.8%缴纳，投资型意外伤害保险，有保证收益的，按照业务收入的0.08%缴纳，无保证收益的，按照业务收入的0.05%缴纳。
本办法所称业务收入，是指投保人按照保险合同约定，为购买相应的保险产品支付给保险公司的全部金额。
第十五条 保险公司应当及时、足额将保险保障基金缴纳到保险保障基金公司的专门账户，有下列情形之一的，可以暂停缴纳：
（一）财产保险公司的保险保障基金余额达到公司总资产6%的；
（二）人身保险公司的保险保障基金余额达到公司总资产1%的。
保险公司的保险保障基金余额减少或者总资产增加，其保险保障基金余额占总资产比例不能满足前款要求的，应当自动恢复缴纳保险保障基金。
保险保障基金公司应当对每一保险公司缴纳的保险保障基金及其变动情况进行单独核算。
保险公司的保险保障基金余额，是指该公司累计缴纳的保险保障基金金额加上分摊的投资收益，扣除各项分摊的费用支出和使用额以后的金额。
第四章 保险保障基金的使用
第十六条 有下列情形之一的，可以动用保险保障基金：
（一）保险公司被依法撤销或者依法实施破产，其清算财产不足以偿付保单利益的；
（二）中国保监会经商有关部门认定，保险公司存在重大风险，可能严重危及社会公共利益和金融稳定的。
第十七条 动用保险保障基金，由中国保监会拟定风险处置方案和使用办法，商有关部门后，报经国务院批准。
保险保障基金公司按照风险处置方案和使用办法的规定，负责办理登记、发放、资金划拨等具体事宜。
第十八条 保险保障基金公司应当对财产保险保障基金和人身保险保障基金分账管理、分别使用。
财产保险保障基金仅用于向财产保险公司的保单持有人提供救助，以及在根据本办法第十六条第（二）项认定存在重大风险的情形下，对财产保险公司进行风险处置。
人身保险保障基金仅用于向人身保险公司的保单持有人和接受人寿保险合同的保单受让公司提供救助，以及在根据本办法第十六条第（二）项认定存在重大风险的情形下，对人身保险公司进行风险处置。
第十九条 保险公司被依法撤销或者依法实施破产，其清算财产不足以偿付保单利益的，保险保障基金按照下列规则对非人寿保险合同的保单持有人提供救助：
（一）保单持有人的损失在人民币5万元以内的部分，保险保障基金予以全额救助；
（二）保单持有人为个人的，对其损失超过人民币5万元的部分，保险保障基金的救助金额为超过部分金额的90%；保单持有人为机构的，对其损失超过人民币5万元的部分，保险保障基金的救助金额为超过部分金额的80%。
前款所称保单持有人的损失，是指保单持有人的保单利益与其从清算财产中获得的清偿金额之间的差额。
第二十条 经营有人寿保险业务的保险公司被依法撤销或者依法实施破产的，其持有的人寿保险合同，必须依法转让给其他经营有人寿保险业务的保险公司；不能同其他保险公司达成转让协议的，由中国保监会指定经营有人寿保险业务的保险公司接收。
第二十一条 被依法撤销或者依法实施破产的保险公司的清算资产不足以偿付人寿保险合同保单利益的，保险保障基金可以按照下列规则向保单受让公司提供救助：
（一）保单持有人为个人的，救助金额以转让后保单利益不超过转让前保单利益的90％为限；
（二）保单持有人为机构的，救助金额以转让后保单利益不超过转让前保单利益的80％为限。
保险保障基金依照前款规定向保单受让公司提供救助的，救助金额应以保护中小保单持有人权益以维护保险市场稳定，并根据保险保障基金资金状况为原则确定。
第二十二条 为保障保单持有人的合法权益，根据社会经济发展的实际情况，经国务院批准，中国保监会可会同有关部门适时调整保险保障基金的救助金额和比例。
第二十三条 保险公司被依法撤销或者依法实施破产，保险保障基金对保单持有人或者保单受让公司予以救助的，按照下列顺序从保险保障基金中扣减：
（一）被依法撤销或者依法实施破产的保险公司保险保障基金余额；
（二）其他保险公司保险保障基金余额。
其他保险公司保险保障基金余额的扣减金额，按照各保险公司上一年度市场份额计算。
第二十四条 保险公司被依法撤销或者依法实施破产的，在撤销决定作出后或者在破产申请依法向人民法院提出前，保单持有人可以与保险保障基金公司签订债权转让协议，保险保障基金公司以保险保障基金向其支付救助款，并获得保单持有人对保险公司的债权。
清算结束后，保险保障基金获得的清偿金额多于支付的救助款的，保险保障基金应当将差额部分返还给保单持有人。
第二十五条 下列业务不属于保险保障基金的救助范围，不缴纳保险保障基金：
（一）保险公司承保的境外直接保险业务；
（二）保险公司的再保险分入业务；
（三）由国务院确定的国家财政承担最终风险的政策性保险业务；
（四）保险公司从事的企业年金受托人、账户管理人等企业年金管理业务；
（五）中国保监会会同有关部门认定的其他不属于保险保障基金救助范围的业务。
保险公司被依法撤销或者依法实施破产，其董事、高级管理人员或者股东因违反法律、行政法规或者国家有关规定，对公司被依法撤销或者依法实施破产负有直接责任的，对该董事、高级管理人员在该保险公司持有的保单利益、该股东在该保险公司持有的财产损失保险的保单利益，保险保障基金不予救助。
第五章 管理和监督
第二十六条 中国保监会依法对保险保障基金公司的业务和保险保障基金的筹集、管理、运作进行监管。
第二十七条 财政部负责保险保障基金公司的国有资产管理和财务监督。
保险保障基金公司预算、决算方案由保险保障基金公司董事会制定，报财政部审批。
第二十八条 保险保障基金公司应当建立科学的业绩考评制度，并将考核结果定期报送中国保监会、财政部等有关部门。
第二十九条 保险保障基金的资金运用应当遵循安全性、流动性和收益性原则，在确保资产安全的前提下实现保值增值。
保险保障基金的资金运用限于银行存款，买卖政府债券、中央银行票据、中央企业债券、中央级金融机构发行的金融债券，以及国务院批准的其他资金运用形式。
第三十条 保险保障基金公司可以委托专业的投资管理机构对保险保障基金进行投资管理，并对委托投资管理的保险保障基金实行第三方托管。
第三十一条 保险保障基金公司应当按照下列规定提交有关报告：
（一）按月向中国保监会、财政部、中国人民银行等有关部门报送保险保障基金筹集、运用、使用情况；
（二）按照有关规定，向中国保监会、财政部、中国人民银行等有关部门报送经审计的公司年度财务报告；
（三）应当依法提交的其他报告。
保险保障基金公司未按照本办法规定及时向国家有关部门提交有关报告的，由国家有关部门责令改正。
第三十二条 保险保障基金公司应当定期向保险公司披露保险保障基金的相关财务信息。
第六章 法律责任
第三十三条 保险公司违反《中华人民共和国保险法》规定，未按照本办法规定及时缴纳保险保障基金的，由中国保监会对保险公司和负有直接责任的高级管理人员、直接责任人员依法进行处罚。
第三十四条 保险保障基金公司董事、高级管理人员以及其他工作人员，违反法律、行政法规和本办法规定运用保险保障基金，或者以侵吞、窃取、骗取等手段非法占有保险保障基金，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附则
第三十五条 本办法由中国保监会会同财政部、中国人民银行解释。
第三十六条 本办法自发布之日起施行，中国保监会2004年12月30日发布的《保险保障基金管理办法》（保监会令〔2004〕16号）同时废止。