房价下跌购房人退房要求的法律辩析

王德山 吕雁华

　　内容提要：开发商降价销售是开发商的自主行为，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，任何一方不得擅自变更或者解除。除了法律规定或者合同约定外，之前已签订房屋买卖合同的购房者，无权以开发商降价销售房屋而主张解除买卖合同，退还已购房屋。
关键词：买卖合同 降价 退房

　　目前，全国许多房地产开发商为了尽快回笼资金，纷纷降价销售其所开发的商品房。但开发商的降价行为引起了降价前已购买房屋的部分购房人的极大不满，购房人认为因降价而使自己的楼房大量贬值，因此要求开发商“退房”。购房人向开发商提出退房，在合同法上属于解除房屋买卖合同。购房人要求开发商退房须符合法律规定的合同解除的法定或者约定事由，否则，应当经买卖双方协商一致，合同才能变更或解除。
一、法定解除房屋买卖合同（退房）法律分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
但根据《合同法》第94条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》（下称《解释》）、《城市房地产开发经营管理条例》（下称《条例》）等法律、法规的相关规定，购房人因开发商违约，即在以下情形下行使解除权，解除房屋买卖合同，要求开发商退房还款：
（一）开发商逾期交房
除当事人另有约定的外，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房人有权解除合同。当然，购房人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未付款的，开发商也有权解除合同。但根据《合同法》第94条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方无须给予三个月的合理期限而直接行使解除权解除房屋买卖合同。
（二）开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人
商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人，购房人有权解除合同。因为，根据《担保法》及《物权法》等规定，房屋一旦依法设定抵押，即使房屋所有权过户至购房人名下，若债务人不履行债务，债权人仍有权依法以该抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。因此，合同订立后，出卖人未告知购房人将买卖的房屋抵押给第三人，使得购房人所购房屋处于被抵押权人变卖或者拍卖的危险中，若抵押权人依法行使抵押权，将导致购房人钱财两空的情形。因此，在此情形下法律允许购房人解除房屋买卖合同。当然，如果购房人同意出卖人设定抵押，属自愿承担该风险。
（三）买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人
房屋买卖合同成立后，开发商又将同一套房屋出卖给他人，不但对第三人是一种欺诈行为，更重要的是侵犯了购房人的债权。因此，法律赋予购房人解除合同的权利，以维护自己的权益。
具有上述第（二）、（三）情形之一，购房人无法取得房屋的，不但有权请求解除合同、要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（四）房屋质量不合格
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房人有权请求解除合同和赔偿损失。但因房屋质量不合格而解除合同应由具有资质的鉴定部门对房屋质量作出鉴定，以确认房屋质量是否合格。
（五）面积误差比绝对值超出３％或无法办理所有权证
根据《解释》第14条规定，开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，购房人不得请求解除合同。但如果面积误差比绝对值超出３％，购房人可以请求解除合同，出卖人返还已付购房款及利息。
商品房买卖合同约定或者《条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
二、约定退房（解除合同）法律分析
约定解除房屋买卖合同，即退房，是当事人经过协商一致，在订立房屋买卖合同时约定一方或双方当事人解除合同的情形，合同成立后，一旦出现合同中约定的解除情形，解除权人即可依据合同的约定行使解除权而解除合同。具体到房屋买卖合同，只要符合合同约定的解除条件，开发商或者购房人可以根据合同约定通知另一方当事人解除房屋买卖合同，即退房。至于是否因解除房屋买卖合同而承担民事责任及如何承担，仍将取决于合同约定。
应当说明的是，根据法律规定，无论法定解除还是约定解除房屋买卖合同，如果法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭，当事人不得再单方面解除合同。
三、房屋买卖合同因无效或被撤销而退房
商品房是特殊的商品，为了国家利益、社会公共利益，国家对房地产开发商开发、销售房屋给与严格的监督和管理。只有具备法定的手续、履行法定的程序，房地产开发商才能开发、销售房屋。开发商违反法律、法规规定出售房屋，房屋买卖合同属于无效合同。如“小产权房”买卖，即属于无效买卖合同。
另外，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然房屋买卖合同是否撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。
房屋买卖合同依法被确认无效或者被撤销，自始不具有法律约束力，所购房屋应退还给开发商，开发商应当退还购房人已交购房款。此外，因开发商的过错导致合同无效或者被撤销，购房人可以请求返还已付购房款及利息，并有权要求开发商赔偿因此所遭受的损失。
通过上述分析可见，开发商降价销售其开发的商品房，或者已购房屋贬值不是房屋买卖合同解除，即购房人要求退房的法定事由。除上述法定情形有权要求退房外，购房人欲要求开发商退房，必须经买卖双方当事人协商一致。如果出卖人不同意解除，购房人无权要求退房。购房人非因法定或者约定事由而解除房屋买卖合同，即要求开发商退房，实际上是一种违约行为。因此，开发商同意退房的同时有权要求购房人承担违约责任，赔偿因退房而造成的各项经济损失。
四、房屋认购书的法律性质
在商品房买卖的实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前先行签订房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金。认购书（包括某些意向书）在法律性质上属于预约合同。
民法理论上将合同分为本约和预约。预约是指当事人双方订立协议，约定将来签订合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”。预约合同的成立和生效后，当事人负有将来要订立本合同的义务。具体到房屋认购书，购房人与开发商签约认购书后，双方当事人负有义务，即在规定的期限内根据认购书的约定与开发商人签订正式房屋买卖合同，若未在约定的期限内订立房屋买卖合同，有过错方承担预约合同的违约责任。但开发商在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就与客户签订认购书，此时订立的认购书因违反《城市房地产管理法》强制性规定而不具有法律效力，属于无效的合同，且过错主要在开发商。
因此，如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同，即退房问题。但根据《解释》规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，而不是预约。双方当事人应当按照认购、订购或者预订等协议约定履行其义务。

（注：原文发表在《商业时代》2009年第20期）



作 者：
王德山：男，1962年生，汉族，副教授，河南人。
单 位：首都经济贸易大学法学院
吕雁华：女，1980年8月生，汉族，辽宁大连人，首都经济贸易大学法学院民商法研究生
地 址：北京市丰台区花乡张家村路口121号
邮 编： 100070
电 话：（010）83952248（办），13701207656
电子邮箱：wdsh368@sohu.com

财政部 国家林业局


关于开展2011年造林补贴试点工作的意见

财农[2011]97号


各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、林业厅（局），新疆生产建设兵团财务局、林业局，内蒙古、黑龙江、大兴安岭森工（林业）集团公司：

　　为提高全社会植树造林积极性，加快我国造林绿化步伐，推进现代林业又好又快发展，财政部和国家林业局决定2011年继续开展造林补贴试点工作。为保证试点工作顺利开展，现提出如下意见。

　　一、试点的原则

　　（一）谁造补谁原则。造林主体的人工造林和更新，经验收合格后均可享受补贴。中央财政造林补贴试点资金与中央基本建设造林投资在地块上不重复安排。

　　（二）自愿原则。充分尊重林农等造林主体意愿，对自愿申请并按规定程序和相关标准等要求完成造林任务的造林主体，经检查验收合格，兑现中央财政造林补贴资金。

　　（三）公开原则。试点省（自治区、直辖市、计划单列市，新疆生产建设兵团，森工集团，下同）应公布中央财政造林补贴试点政策、试点县（包括县级试点单位，下同）、试点任务。试点县应公布中央财政造林补贴试点政策，以行政村（林场）为单位公示各造林主体造林面积、造林地点、树种、以及质量要求等情况，接受社会和群众的监督。

　　（四）“四到省”原则。试点省对中央财政补贴造林试点工作负总责，实行目标、任务、资金、责任“四到省”。

　　二、试点范围、补贴对象、补贴标准

　　（一）试点范围。各省、自治区、直辖市、计划单列市，新疆生产建设兵团，内蒙古、龙江、大兴安岭森工（林业）集团公司。

　　（二）补贴对象。使用先进技术培育的良种苗木在宜林荒山荒地、沙荒地人工造林和迹地人工更新，面积不小于1亩（含1亩）的林农、林业合作组织以及承包经营国有林的林业职工。

　　（三）补贴标准。中央财政造林补贴试点资金包括造林直接补贴和间接费用补贴。

　　1.造林直接补贴是对造林主体造林所需费用的补贴，补贴标准为：（1）人工造林。乔木林和木本油料经济林每亩补助200元，灌木林每亩补助120元，水果、木本药材等其他经济林每亩补助100元，新造竹林每亩补助100元。（2）迹地人工更新，每亩补助100元。

　　造林直接补贴应全部落实到造林主体。享受中央财政造林补贴营造的乔木林，造林后10年内不准主伐。

　　2.间接费用补贴是对试点县组织开展造林补贴试点有关政策宣传、作业设计、技术指导、检查验收、档案管理等工作所需费用的补贴，补贴标准为中央财政造林补贴总额的5%。试点省、地（市）财政和林业主管部门组织开展造林补贴试点工作所需的经费由同级财政部门预算安排。

　　三、试点任务申请与下达

　　（一）国家林业局会同财政部根据中央财政预算安排、全国宜林地现状以及2010年试点工作情况等确定2011年中央财政造林补贴试点规模。

　　（二）试点省财政部门会同林业主管部门应于2011年6月15日前联合向财政部报送造林补贴试点资金申请文件，同时抄送国家林业局。文件内容主要包括当年补贴人工造林和迹地人工更新造林面积及其构成（包括乔木林，木本油料经济林，灌木林，水果、木本药材等其他经济林，竹林），以及申请中央财政补贴资金等情况。凡未按规定日期报送资金申请文件的，中央财政一律不安排补贴资金。

　　（三）财政部会同国家林业局根据2011年试点规模、各省资金申请文件，结合2010年造林补贴试点工作等情况，确定2011年中央财政造林补贴资金分配方案，下达预算文件，并按财政国库管理制度有关规定拨付补贴资金。

　　（四）试点省林业主管部门会同财政部门应及时将试点任务和补贴资金分解落实到各试点县，并将有关情况于2011年7月31日前报送国家林业局和财政部。

　　四、试点造林组织实施与补贴资金拨付

　　试点县负责组织开展行政区域内造林补贴试点实施工作，包括政策宣传、确定造林主体、公告公示、签订合同、组织编制造林作业设计、按作业设计组织实施、监督检查、档案管理等工作。

　　（一）试点县要与各造林主体签订合同，合同内容主要包括林地权属、造林地点、面积、树种、初植密度、补贴标准与金额，以及造林完成时间、质量要求、检查验收与资金拨付时间等。

　　（二）试点县要按照《造林技术规程》（GB/T15776-2006）、《造林作业设计规程》（LY/T1607-2003）等，组织有丁级以上林业调查规划设计资质的单位编制作业设计。作业设计审批程序由省级林业主管部门确定，作业设计一经批准原则上不得变更。确需变更的，须按原审批程序办理。

　　（三）造林直接补贴分两次拨付。1.造林主体完成当年造林任务后向试点县提出造林成活率验收申请，试点县依据造林作业设计、合同、检查验收技术规定等组织检查，达到规定要求的，拨付造林补贴资金的50%。2.造林主体完成造林任务3年后，由省级林业主管部门会同省级财政部门组织具有乙级以上林业调查规划设计资质的单位，依据《造林技术规程》（GB/T15776-2006）、经批复的造林作业设计等，开展造林保存状况检查，出具验收报告。验收合格的，拨付余下的50%造林补贴资金。

　　（四）间接费用补贴由中央财政一次性拨付。省、地（市）级财政、林业主管部门不得向各类造林主体强行分摊有关费用。

　　（五）国家林业局会同财政部对试点省补贴造林面积、质量、资金拨付使用及组织管理等情况，适时组织抽查。

　　五、试点工作有关要求

　　（一）加强领导。试点省要切实加强领导，认真组织实施，各有关部门要按照职责分工，各司其职，各负其责，密切配合，共同推进试点工作顺利开展。

　　（二）抓好宣传。试点省要积极组织开展造林补贴试点工作宣传，使全社会特别是广大林农群众更加清楚地掌握造林补贴政策的内容、管理程序和相关要求，切实调动全社会力量参与造林绿化的积极性。

　　（三）强化管理。各级财政部门和林业主管部门要切实加强造林补贴资金管理和会计核算工作，强化对补贴资金的监督检查。补贴资金应分账核算，专款专用，严禁变相克扣造林主体的直接补贴资金。对截留、挤占、挪用补贴资金的，按照《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）及相关法律法规追究有关单位及其责任人的行政和法律责任。试点省财政部门会同林业主管部门按照上述有关要求，制定本省补贴资金使用管理办法。

　　（四）做好总结。各级财政和林业主管部门应及时总结中央财政造林补贴试点工作经验，分析存在的问题，完善造林补贴工作机制。各试点省财政和林业主管部门应于2012年3月31日前联合向财政部和国家林业局报送2011年造林补贴试点工作总结。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　财政部 国家林业局
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二〇一一年六月八日