居住区噪音污染控制即商品住宅声环境的法律问题

武志国


　　房地产开发企业、房屋销售单位在销售新建居民住宅时明示建筑隔声情况及所在地声环境状况，保证购房者的相应知情权。

　　一、房地产开发企业负有告知购房者所购商品房存在或可能存在交通噪音污染的义务

　　北京市2007年8月1日颁布实施的《关于销售新建居民住宅明示建筑隔声情况及所在地声环境状况的通知》（京环发[2007]141号），要求销售新建居民住宅时明示建筑隔声情况及所在地声环境状况。根据规定，增加相应条款，提示性约定该商品房为住宅的，出卖人承诺该商品房符合国家有关噪声污染防治的标准，并在合同附件中细化该商品房的建筑设计文件所标注的建筑隔声情况和环境影响评价文件上所标注的所在地声环境状况。

　　《江苏省环境噪声污染防治条例》（2006年3月1日起施行，以下简称“《条例》”）第二十四条第二款规定：“房地产开发经营者应当在销售前款所指住宅前向购房者公布住宅区内可能发生的环境噪声污染情况，并对可能受环境噪声污染的住宅，采取安装隔声门窗等减轻交通噪声影响的措施”。

　　按照环保部《关于加强城市建设项目环境影响评价监督管理工作的通知》（环办〔2008〕70号）要求，房地产开发企业在预售房时须注意公示有关环评及环保验收信息，并在售楼合同中专门列出针对潜在噪音污染的提示和免责条款。

　　二、房地产开发项目符合规划，经验收合格且已采取降噪措施，仍可能被要求承担进一步的降噪责任

　　《民用建筑隔声设计规范》（GBJ118—88）第2.0.4条规定：“在进行建筑设计前，应对环境及建筑物内外的噪声源做详细的调查与测定，并对建筑物的防噪间距、朝向选择及平面布置等作综合考虑。在进行上述设计后仍不能达到室内安静要求时，应采取建筑构造上的防噪措施。”另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条的规定，商品房室内空气、室内噪音等质量问题在司法实践中一般均可被认为是商品房质量问题范畴，商品房室内噪声水平很可能被理解为是商品房质量的一部分，人民法院有可能以商品房声环境超标为由判令房地产开发企业承担质量瑕疵担保责任。

　　司法实践中各开发商即便有规划手续虽符合当时规定，但并不能完全免除其对所开发商品房受到噪声污染等进行进一步治理的责任。

　　噪音污染是否构成“严重影响正常居住使用”而不是“一般的影响正常的居住使用”。这最终将由法院依据鉴定结果判定。

　　三、噪音源项目建设与居住区项目建设的先后顺序是降噪责任和费用承担判定的关键

　　按照《条例》第二十三条规定，高速公路建设经过已有的居民住宅时应当进行环评，高速公路的建设单位主动避开居民住宅或采取控制环境噪声污染的措施。按照《条例》第二十四条第一款规定，在已有的高速公路两侧新建住宅的，住宅距离交通干线不得低于国家和江苏省规定的最小距离，住宅的建设单位并应采取减轻、避免交通噪声影响的措施。

　　居住区与噪音源项目建设两者谁先成为已有建筑或者谁建设在前成为责任认定的关键，而“已有”的判定标准不明确，实际属于政府或法院裁量之范畴，即认为“已有”标准为“已竣工”还是“立项规划”。

　　房地产开发企业或者购房人可按照《环境噪声污染防治法》第十六条“产生环境噪声污染的单位应当采取措施进行治理” 的规定，以及《国务院关于环境保护若干问题的决定》（国发〔1996〕31号）明确的“污染者付费原则”，主张噪音源项目建设单位应当根据《环境保护法》负责对将来可能产生的噪音污染问题采取预防措施并承担费用。
云南省人民政府办公厅


云南省人民政府办公厅关于转发省物价局《云南省完善粮食价格形成机制实施办法》的通知
云南省人民政府办公厅




各州、市、县人民政府，各地区行政公署，省直各委、办、厅、局：
为贯彻落实《国务院关于进一步深化粮食流通体制改革的决定》（国发〔1998〕15号）、《国务院办公厅转发国家发展计划委员会关于完善粮食价格形成机制的通知》（国办发〔1998〕18号）和《云南省人民政府贯彻国务院关于进一步深化粮食流通体制改革决定实施意见
的通知》（云政发〔1998〕131号），省物价局制定了《云南省完善粮食价格形成机制实施办法》。经省人民政府批准，现转发给你们，请认真贯彻执行。


（云南省物价局 一九九八年八月三十一日）


根据《国务院关于进一步深化粮食流通体制改革的决定》（国发〔1998〕15号）和《国务院办公厅转发国家发展计划委员会关于完善粮食价格形成机制的通知》（国办发〔1998〕18号）以及《云南省人民政府贯彻国务院关于进一步深化粮食流通体制改革决定实施意见的通
知》（云政发〔1998〕131号）精神，为了适应社会主义市场经济的要求，建立和完善在政府调控下主要由市场形成粮食价格的机制，结合云南实际，提出以下实施办法：
一、完善粮食价格形成机制的基本原则和主要内容
（一）基本原则：
一是有利于粮食生产的稳定发展，防止市场粮价暴跌，以保护生产者的积极性；二是保持城镇居民基本口粮销售价格的相对稳定，防止市场粮价暴涨，以保护消费者利益；三是正确处理生产者、经营者、消费者之间的利益关系，兼顾财政的承受能力。
（二）主要内容：
1．在正常情况下，粮食价格主要由市场供求决定，粮食企业按市场价格经营粮食。
2．当市场粮价过度波动时，政府主要通过吞吐储备粮，确定粮食收购保护价和作为调控目标的销售限价等经济手段，调节市场粮食供求，促使粮价水平在合理区间内运行，保持粮食价格的相对稳定。具体办法是：由政府确定一定时期的主要粮食品种收购保护价和作为调控目标的销售
限价；当市场粮价下跌至接近或低于收购保护价时，政府及时收购储备粮，必要时政府支持国有粮食收储企业按保护价及时入市敞开收购农民的余粮，促进市场粮价回升到合理水平；当市场粮价涨至接近或高出作为调控目标的销售限价时，政府及时入市抛售储备粮，增加有效供给，促进市
场粮价回落到合理水平。
3．省政府根据国家有关规定制定粮食收购保护价格和作为调控目标的销售限价的作价原则，制定主要粮食品种收购保护价和作为调控目标的销售限价的政府指导价；地、州、市政府（行署）根据省政府制定的作价原则和指导价，制定收购保护价和销售限价的具体价格，并报省价格主
管部门备案。各地要主动做好毗邻地区的价格水平的衔接工作，必要时由省价格主管部门进行平衡衔接，并会同有关部门进行监督检查。
二、粮食收购保护价和作为调控目标的销售限价的确定
（一）粮食收购保护价，按照能够补偿粮食生产成本，（一般以3－5年社会平均成本），并使农民可以得到略低于正常年景的适当收益，同时兼顾财政承受能力的原则确定。
（二）作为调控目标的粮食销售限价，按照兼顾消费者和经营者的利益以及保持粮食销售价格特别是居民口粮销售价格相对稳定的原则确定。
（三）全省主要粮食品种收购保护价和销售限价的基准价及浮动幅度，由省价格主管部门会同有关部门制定，报省政府批准后执行。各地主要粮食品种收购保护价和销售限价的具体价格，由各地、州、市价格主管部门会同有关部门按本条第（一）、（二）款规定的作价原则，结合当地
实际，在省政府批准的基准价和浮动幅度范围内制定，报当地政府（行署）批准，并报省价格主管部门备案。
（四）当市场粮价低于保护价时，国有粮食收储企业必须按照保护价敞开收购农民的余粮；当市场粮价高于保护价时，国有粮食收储企业应当按照市场粮价敞开收购农民的余粮。
三、储备粮购销价格的确定
（一）储备粮的收购价格，在正常情况下参照市场粮价确定，当市场粮价低于保护价时参照保护价确定。具体价格水平按照粮食事权由同级价格主管部门会同有关部门制定，报经同级政府（行署）批准后执行。
（二）储备粮的正常轮库价格，按照粮食事权，由同级价格主管部门会同有关部门制定，报经同级政府（行署）批准后执行，并报上一级价格主管部门备案。
（三）储备粮的动销价格，按照粮食事权由同级价格主管部门根据平抑市场粮价的客观需要，会同有关部门制定，报同级政府（行署）批准后执行，并报上一级价格主管部门备案。
四、定购粮食价格的确定
（一）定购粮收购价格按以下原则确定：当市场粮价高于收购保护价时，定购价参照市场粮价制定；当市场粮价低于收购保护价时，定购价按不低于收购保护价制定。在一个时期内，定购粮收购价格原则上保持相对稳定。
（二）全省主要粮食品种定购粮的收购基准价和浮动幅度，由省级价格主管部门会同有关部门制定，报省政府批准。各地主要粮食品种定购粮收购价格，由各地、州、市价格主管部门会同有关部门按本条第（一）款规定的作价原则，结合当地实际，在省政府批准的基准价和浮动幅度范
围内制定，报当地政府（行署）批准，并报省价格主管部门备案。
（三）国有粮食收储企业，必须按照当地政府（行署）批准的定购粮收购价格收购定购粮。
五、严格执行粮食顺价销售的政策
国有粮食收储企业出售的原粮及其加工的成品粮，必须按照保本微利的原则顺价销售，不得以任何方式向任何单位和个人低价或变相低价亏本销售。粮食顺价销售的价格由国有粮食收储企业以原粮购进价（按定购价、保护价、外购粮价加权平均计算）为基础，加上当期合理费用和利润
确定，但不得以每批粮食购进价格为基础单独作价。
国有粮食收储企业以外的其它已实行自主经营、独立核算的国有粮食加工、批发、零售企业及个体私营企业所经营的粮食，只要它的粮食是从国有粮食收储企业或县以上粮食批发市场购入的，其销售价格可由企业自主确定、自负盈亏，各级政府不制定统一挂牌销售价格。
六、继续贯彻落实粮食优质优价政策
对于小麦、玉米、籼稻、粳稻中的优质品种和其它粮食购销价格实行市场调节价，即由粮食企业根据市场供求情况和优质优价的原则合理确定购销价格，以促进我省粮食种植结构的优化。我省优质品种目录和实施优质优价政策的原则由省价格主管部门会同省农业、粮食主管部门另行制
定。
七、粮食价格调节体系的运作规则
（一）各级政府要根据国家和省的有关要求和规定，加强领导，认真贯彻落实省政府确定的粮食收购保护价、定购价、作为调控目标的粮食销售限价和储备粮购销轮库等价格政策；各级物价、粮食、财政、计划、农业、农发行等部门要协调配合，在粮食价格运行中，及时把握市场动态
，适时确定储备粮入市调节粮食价格的时机、吞吐数量，通过及时有效地操作实施，使粮食价格调节体系的运作高效有序，不断增强政府对粮食价格的宏观调控能力。
（二）各级价格主管部门要建立健全粮食成本调查和市场价格监测体系。有代表性地选择粮食成本调查点和粮食价格监测点。粮食收购价格主要监测各主产地的实际收购价格水平。粮食零售价格主要监测各地、州、市、县政府（行署）所在地城市的实际零售价格水平。各粮食批发市场
要定期向当地价格主管部门报送实际批发成交价格。各级价格主管部门要定期向同级政府和上级价格主管部门报送当地市场粮食价格监测数据和分析报告，在收购季节、重大节日或市场粮价变动剧烈等特殊时期要增加报送次数。
（三）为防止粮食批发企业在粮食少时囤积居奇或在粮食多时过度抛售，造成市场粮价剧烈波动，必要时按照国家和省的规定，经同级政府（行署）批准，可以对粮食批发企业规定丰年最低库存规模和歉年最高库存规模。
八、本实施办法自发文之日起实行，由省物价局负责解释。



1998年9月7日