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大学生犯罪之原因及对策分析/马驰

时间:2024-05-19 07:24:13 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8429
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大学生犯罪之原因及对策分析

(北京市顺义区人民检察院 马驰)

内容摘要:针对近些年来大学生犯罪实际情况,本文从家庭、学校、社会三个方面对大学生犯罪的原因进行了分析,并着重论述了如何更有效预防和控制大学生犯罪。
关键词:大学生犯罪;控制

近年,随着学校办学规模逐年扩大,办学层次多样化,招生人数逐年增加。学生成分复杂,学生群体文化层次各异,政治思想和道德水平差别大,学生素质参差不齐,呈下降趋势,因而导致大学生违法犯罪的案件呈上升态势。因此,如何预防和控制大学生犯罪的问题确实值得我们深入研究和探讨。
一、大学生犯罪之原因分析
(一)家庭对大学生犯罪的影响
家庭是大学生身心成长的摇篮,是社会的细胞,人从出生到青年期,多数时间是在家庭中与父母一起度过的,而这一时期正是人的社会化最关键的时期,父母在孩子的成熟历程中扮演举足轻重的角色。因此,家庭关系对大学生犯罪有着深刻的影响。大量的有关青少年犯罪研究资料表明,家庭与青少年犯罪有着最直接的关系。
1、家庭教育的失当是青少年犯罪滋生的土壤。我国的家庭教育失当现象相当严重,主要存在着的教育方法有溺爱型、粗暴型、放任型。其中大学生家庭存在的溺爱型最为普遍。家长对孩子的教育容易出现两个极端,不是漠不关心,放任自流,就是过分保护与干涉;不是专制粗暴、惩罚严厉,就是偏袒和溺爱。这种极端化教养方式很难使青少年实现正常的社会化,往往形成不良的习惯和人格,而这些不良的习惯和人格正是犯罪的内在动因。[1]同时,家庭教育的失当还表现在教育的内容上,在高考指挥棒的压力下,家长关注的是孩子的分数,忽视孩子健康心理的发展、健全人格的培养和良好习惯的养成。
2、家庭结构的残缺也会影响大学生的成长。调查数据显示,单亲家庭(破裂家庭)出身的青少年犯罪高于正常家庭的孩子。家庭残缺使教育功能减弱,甚至失去家庭教育功能,一方面可能为了补偿而过分溺爱,另一方面又有可能造成对子女情感淡漠。在这种环境下的孩子往往孤独怪癖,一旦遇到挫折,无法找人倾诉,很容易走极端。单亲家庭中成长的孩子,因为缺乏父爱或者是母爱而在求学过程中遭受同伴的讥讽、排斥养成自尊心强、抗挫能力弱、爱面子、逃避、好强、心胸狭隘、嫉妒心强的个性。在内心里他们渴望和正常家庭一样享受父母的关爱,外表却装作冷酷无情让人难以接近。他们的心理年龄比一般同龄伙伴要偏大,在他们求学过程中,最害怕的就是别人的嘲笑和同情。一旦被同学当作取笑的对象,或者他人不小心损害了自己的利益,他们会报复对方,触犯法律。
(二)大学教育及管理对大学生犯罪的影响
1、大学教育体制存在缺陷
在当代大学教育中,学校相对重视专业教育,忽视德育教育和劳动教育;文化教育内容枯燥,形式单一,而品德教育又形式化,两者在一定程序上与实际脱节。虽然目前高校素质教育已开始启动,对教学课程的设置作了相当大的改革,但对教育和学生违法犯罪之间的密切关系仍未予以充分重视。法制教育流于形式,学生学习目的是考试及格,不要补考或重修;教师讲授限于完成教学工作量甚至带课费。究竟课堂教育效果如何,往往没有一套有针对性的科学的方法来衡量,因此学生心理和思想问题是否能够解决,可以解决多少也就成了很随意的事情。在这种教育模式下,部分大学生法制观念淡薄,人生观、价值观未能正确树立,对社会、人生产生错误的认识,最终导致道德沦丧,犯罪发生。
2、大学学生管理相当薄弱
首先,高校扩招使管理资源相对不足。2005年,全国普通高校招生504万人,是1998年的4.7倍,高校在校人数达2300万人,规模位居世界第一。[2]随着高校近几年的飞速扩招,高校出现教育资源紧张、管理不到位、后勤服务保障能力不足等问题,并成为制约高校发展、影响教学质量的重要因素。
其次心理健康问题管理没落到实处。高等学校心理环境相对落后、高等学校心理调查工作滞后,心理干预无力。较忽视贫困学生、家庭特殊学生的心理需要,这在客观上放任了情绪丰富化、强烈化、心境化的大学生价值观的混乱,引发认知不协调,甚至导致部分大学生自我封闭、自我否定、怀疑人生。这些都造成高等学校心理环境相对落后的现状,有不少人也正是由于在这种环境下,心理问题不能解决,心理异常程度越来越严重,一旦遇有契机,很容易导致出现犯罪行为。
再次,为了确保学校工作的顺利进行,学校专门制定并颁布了一套完善的规章制度。但在具体执行过程中,往往要受到诸多因素的干扰,最终使问题处理打大折扣。而长期有规无循,最终丧失威严,也令少数学生有恃无恐,不断做出违纪行为。管理力度不够的另一个表现是,对本为数不多的校纪处理,基于某些考虑,不能及时公布于众,使得他人从中受到警示。同时,由于教育目标追求功利,学校把一切工作都纳入量化管理,通过打分测评等方法评优,把一切管理手段和标准量化,把学生的一切行为都与分数挂钩,导致以利益相诱惑的恶性竞争。这种恶性竞争很容易导致学生心理的失衡。
(三)社会因素对大学生犯罪的影响
1、市场经济的负面影响。市场经济的负面影响表现在:由它带来的无序性引发了人们思想上的某种混乱,使得少数大学生的人生观和价值观产生偏轨和倾斜。他们趋乐避苦、追求享受,当通过正当渠道不能达到目的时,其中一部分大学生就会采取犯罪的方法来实现。同时,物质利益成为现实生活的重头戏,许多大学生错误地以物质利益为尺度去评价个人得失,这诱发了一些大学生进行抢劫、盗窃、诈骗等违法犯罪活动。同时,市场经济带来的社会分配不公、消极腐败现象对大学生人生价值观也产生影响
2、不良媒体文化的诱惑。媒体的特征是给我们最快、但是不一定是最好的消息。但它给我们带来方便,让我们开阔视野的同时,也给我们带来了众多的诱惑。一些图书、音像制品中都包含着有关破坏和暴力以及淫秽的内容。这些非法版书刊、VCD光盘陆续涌向校园,使一些意志力差的大学生无不受其蛊惑,使他们沉醉于这些不健康的内容之中而不能自拔,直至走向犯罪之路。
二、大学生犯罪之对策分析
(一)家庭方面——建立家庭教育培训和指导体系
许多学者在论述如何从家庭方面预防和控制大学生犯罪时基本上都是从改善教育方式、注重道德、心理教育等方面进行论述,笔者对这些观点并不否认,并认为这些观点对于预防大学生犯罪有重要作用,但是,这些方法或对策是否具有可操作性笔者提出质疑:这些方法或对策本身并没有问题,但是家长在教育子女问题上如何具体适用这些方法就成为问题。
在我国计划生育政策的影响下,许多家长都是初为人母、初为人父,对于如何正确地教育子女都没有清楚的认识;并且有些家长在认识到了家庭教育存在问题后,可能也寻求不到正确的家庭教育的方式,所以,通过某些途径给予家庭教育以正确的指导是实现正确家庭教育所必需的。其次,由于历史原因,目前许多家长的教育水平、思想素质等不是很高,他们在教育孩子的过程中,根本认识不到家庭教育的重要性,更不会主动采取正确的家庭教育。对于多子女的家庭,即使家长在较长孩子的教育过程中意识到了其教育的错误,在较小孩子的教育过程中的改正也不是很明显。因此,如何要让家长清楚的认识到自己的教育存在缺陷是至关重要的。
因此,笔者建议在社会上建立家庭教育培训和指导体系。具体而言,在小学或是初中、高中建立家庭教育培训和指导机构,定期组织学校家长进行有关家庭教育的培训。由于各个家庭的具体背景不同,每个家庭所需要的具体教育方式、内容也有所不同,所以该机构还可以依据家长的请求有针对性的“下处方”。这样可以有效的解决家庭教育的问题,避免家长的盲目探索给孩子的成长造成的危害。同时,由于学校是育人的主要机构,拥有丰富的育人经验、理论和人力资源,通过学校的家庭教育培训和指导机构的活动,可以使家长获得更有效的信息。而且,这也是学校教育的一种延伸,并有利于对学校教育的配合,形成全方位的健康教育,避免对学生教育的错位而给学生造成的价值观、人生观、心理方面等的冲突,也有利于健全人格的形成。
除此之外,社区、基层司法机关、公益性的社会组织等组织都可以定期或不定期地利用自己的方便资源开展有关方面的培训和指导。
大学生的成长都要经历一个过程,其心理方面许多因素的形成都是一个循序渐进的过程,与其成长过程有密切的关系。因此,笔者认为解决大学生犯罪问题要从小抓起,否则只治标不治本。所以,建立家庭教育培训和指导体系,对于预防大学生或是整个社会的犯罪都具有不可忽略的意义。
(二)学校方面
1、建立大学生心理档案,密切关注有心理问题的大学生。大学生犯罪可能是由多方面原因引起的,对于进入大学校园之前所形成的导致大学生犯罪的因素比如学生心理存在问题、性格怪异等,校方可以通过建立学生心理档案的方法对学生进行管理。大学应当在学生刚进校时对所有学生进行一次心理测试,学校的对学生直接管理者(比如年级辅导员、班主任等)应当了解所管理的学生的心理测试结果。这样,一方面管理者在对有心理问题的学生管理时可以采取特殊管理方式,以免对该类学生进一步的刺激;另一方面,学校在以后的相关活动及教育过程中,可以有针对性地对该类学生采取有效的引导及矫正。而从我国目前高校现实来看,真正建立学生心理档案的寥寥无几,而建立档案的学校也只是有其形而无其实。因此,问题的关键不是这种方法是否被有关学者提出来,而是作为实施者的学校是否真正认真的在实践学者们提出的方法。笔者建议,将建立大学生心理档案变成学生入学时的一项必经程序,心理测试的进行应当像目前学生入校前进行的体检一样进行。
2、完善和落实大学生心理救援机制。大学与社会的联系非常密切。学生在校园里接触到形形色色的人和事,他们该如何分析、如何面对,怎样让学生拥有更为弹性的心态去对待生活,怎样更宽容地去面对他们面临的各种人生挫折,是各类大学函待解决的问题。学校要有意识地开展心理健康知识讲座,帮助学生实现正确的心理迁移,让心理咨询走进课堂。其次,要将学校的心理教育切实落到实处,不要流于形式,采用案例教学,增加学生兴趣。再次,要建立以宿舍、年级、学校为单位的大学生心理健康网络管理中心,对学生进行心理测试和调整。学校应当有固定的心理咨询机构,使学生有了心理问题可以及时得到解决,避免心理的问题的积累酿成犯罪。同时,学校要大力向学生宣传学校的心理咨询机构,鼓励学生到该机构进行咨询,培养学生的健康心理。实践中,许多在校生根本就不知道学校的心理咨询机构在什么地方,还有些人并未正确地认识该机构,认为去该机构咨询就是心理变态或是不光彩的事情,这些都需要学校给予学生以正确引导。
3、丰富校园活动及社会实践,对学生进行正确引导,释放心理压力,正确认识社会。经历了高考后刚刚进入大学的学生最明显的一个感受是自主支配的时间增多了,大学的学生一般来说都是脱离了父母进入一个相对自由的空间。由于课余时间的增多,许多学生不知如何安排自己的生活,再受到一些不良习惯的影响,易产生堕落、腐化的生活习惯。因此,学校应当关注学生的课余生活,组织丰富的学校活动。一方面丰富多彩的校园活动可以转移学生对不良嗜好的注意力,释放心理压力;另一方面,通过丰富多彩的课余活动和社会实践教育,引导大学生正确交友,建立良好的人际关系,消除对社会现状的片面理解和反社会情绪,放弃偏激和自卑心理,勇于面对挫折,敢于承担责任,保持稳定的情绪和健康的心理。
(三)社会方面
1、加强对大学周边环境的治理,减少对大学的侵扰。大学多数处于城郊结合地带,有的个体商贩在学校周边侵占道路、摆摊设点,甚至欺行霸市造成交通混乱,环境卫生差,治安问题突出,盗窃、学生被打案件时有发生。因此,呼吁社会各界密切配合,加强对大学周边环境的综合治理。对大学周边加大宣传打击刑事犯罪的力度,教育大家要遵纪守法的同时,加强大学周边的治安联防、治保等群众性自治体系,为大学生创造一个良好的社会治安环境。
2、司法机关的积极协助,法院可以适时发出司法建议。“近一个时期来,在校大学生违法犯罪有上升的趋势。我省近期已发生多起大学生在校外租房独居导致犯罪的恶性案件,应引起高度重视……”这是江苏高等人民法院日前就加强在校大学生管理,向省教育厅发出的一份司法建议。[3]由于近年来,在校大学生在校外租房独居的现象有增无减。由此引发的各类刑事犯罪案件也随之增加,江苏高院在这份司法建议中建议省教育厅对此类问题及时调查,加强高校的法制、道德教育和居住管理,监督各校将各项规章制度落到实处。司法机关由于自身工作特点,对大学生犯罪有更及时、更直接的了解,可以为学生及学校提供相关信息,引起学生及学校的警觉,有利于犯罪的预防。
司法机关对已犯罪的大学生要根据情节实施教育、感化、挽救的方针。在大学校园宣传犯罪的危害,宣传法制思想,并根据以往大学生犯罪记录进行分析研究,制订一些有效的、能约束大学生犯罪倾向的措施和方法。
笔者认为,社会上诸多因素对大学生犯罪都会产生影响,而这些因素有些与社会发展有关,有些与国家政策有关,是不能在短时间内解决的问题,或是受到其他因素的制约,因此,解决大学生犯罪的控制问题还是主要从家庭、学校方面着手,尤其是学校方面应当教育和引导学生如何面对社会上这些消极因素。当然,笔者并不否认社会在控制大学生犯罪上的作用。
对于大学生犯罪的控制与预防是一个系统工程,其中家庭、学校、社会在这个工程中并不是孤立地存在,要有效地预防和控制大学生犯罪就需要三者的相互联系与配合,这样才能形成一个立体式的控制与预防体系。

参考文献:
[1] 杨洪江.怎样正确认识资本主义的生命力?[N].解放军报2002年04月10日。
[2]沈颖.高等教育的高风险不容忽视[N].南方周末2006年5月25日。
[3]转引自:黄晓梅,胡元聪:当前大学生犯罪原因与预防对策[J]. 重庆教育学院学报2005年3月。





吉林省人民政府关于修改《吉林省制止不正当价格行为和牟取暴利行为实施办法》的决定

吉林省人民政府


吉政令 第84号

 

吉林省人民政府关于修改《吉林省制止不正当价格行为和牟取暴利行为实施办法》的决定

省政府决定对《吉林省制止不正当价格行为和牟取暴利行为实施办法》作如下修改:

  一、删除第十一条第(四)项,即“无违法所得或无法计算违法所得的,可处以1000元以上50000元以下罚款。”

  二、删除第十二条第(三)项,即“违法所得无法计算的,可处以1000元以上50000元以下罚款;影响恶劣、情节特别严重的,可处以10万元以下罚款。”

  本决定自1998年1月1日起施行。

  《吉林省制止不正当价格行为和牟取暴利行为实施办法》根据本决定作相应的修正。

  


中华人民共和国城市房地产管理法

全国人民代表大会常务委员会


中华人民共和国城市房地产管理法

(1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过 根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正)



目录



第一章 总则

第二章 房地产开发用地

第一节 土地使用权出让

第二节 土地使用权划拨

第三章 房地产开发

第四章 房地产交易

第一节 一般规定

第二节 房地产转让

第三节 房地产抵押

第四节 房屋租赁

第五节 中介服务机构

第五章 房地产权属登记管理

第六章 法律责任

第七章 附则



第一章 总则



第一条 为了加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展,制定本法。

第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理,应当遵守本法。

本法所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本法所称房地产开发,是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本法所称房地产交易,包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第三条 国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是,国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第四条 国家根据社会、经济发展水平,扶持发展居民住宅建设,逐步改善居民的居住条件。

第五条 房地产权利人应当遵守法律和行政法规,依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

第六条 为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。

第七条 国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分,各司其职,密切配合,管理全国房地产工作。

县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。



第二章 房地产开发用地



第一节 土地使用权出让



第八条 土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第九条 城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

第十条 土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

第十一条 县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的,须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案,按照国务院规定,报国务院或者省级人民政府批准。

第十二条 土地使用权出让,由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案,按照国务院规定,报经有批准权的人民政府批准后,由市、县人民政府土地管理部门实施。

直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限,由直辖市人民政府规定。

第十三条 土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。

采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

第十四条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。

第十五条 土地使用权出让,应当签订书面出让合同。

土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

第十六条 土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。

第十七条 土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定,提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让的土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管理部门返还土地使用权出让金,土地使用者并可以请求违约赔偿。

第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

第十九条 土地使用权出让金应当全部上缴财政,列入预算,用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。

第二十条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

第二十一条 土地使用权因土地灭失而终止。

第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。



  第二节 土地使用权划拨



第二十三条 土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。

第二十四条 下列建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨:

(一)国家机关用地和军事用地;

(二)城市基础设施用地和公益事业用地;

(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

(四)法律、行政法规规定的其他用地。



第三章 房地产开发



第二十五条 房地产开发必须严格执行城市规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

第二十七条 房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。

第二十八条 依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。

第二十九条 国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。

第三十条 房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业,应当具备下列条件:

(一)有自己的名称和组织机构;

(二)有固定的经营场所;

(三)有符合国务院规定的注册资本;

(四)有足够的专业技术人员;

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的,应当予以登记,发给营业执照;对不符合本法规定条件的,不予登记。

设立有限责任公司、股份有限公司,从事房地产开发经营的,还应当执行公司法的有关规定。

房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内,应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

第三十一条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。

房地产开发企业分期开发房地产的,分期投资额应当与项目规模相适应,并按照土地使用权出让合同的约定,按期投入资金,用于项目建设。



  第四章 房地产交易



第一节 一般规定



第三十二条 房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

第三十三条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

第三十四条 国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。

第三十五条 国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。

第三十六条 房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。



  第二节 房地产转让



第三十七条 房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

第三十八条 下列房地产,不得转让:

(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十九条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

第四十条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

第四十一条 房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。

第四十二条 房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

第四十三条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

第四十四条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

第四十五条 商品房预售,应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。

第四十六条 商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。



第三节 房地产抵押



第四十七条 房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

第四十八条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。

以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权。

第四十九条 房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

第五十条 房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

第五十一条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。

第五十二条 房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。



第四节 房屋租赁



第五十三条 房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

第五十四条 房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。

第五十五条 住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

第五十六条 以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。



第五节 中介服务机构



第五十七条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

第五十八条 房地产中介服务机构应当具备下列条件:

(一)有自己的名称和组织机构;

(二)有固定的服务场所;

(三)有必要的财产和经费;

(四)有足够数量的专业人员;

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产中介服务机构,应当向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照后,方可开业。

第五十九条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。



  第五章 房地产权属登记管理



第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的,依照有关法律的规定办理。

第六十二条 房地产抵押时,应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的,应当依照本章规定办理过户登记。

第六十三条 经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书,依照本法第六十一条的规定,将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房地产权证书。



第六章 法律责任



第六十四条 违反本法第十一条、第十二条的规定,擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的,由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。

第六十五条 违反本法第三十条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动,没收违法所得,可以并处罚款。

第六十六条 违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的,由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得,可以并处罚款。

第六十七条 违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的,由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金,没收违法所得,可以并处罚款。

第六十八条 违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的,由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动,没收违法所得,可以并处罚款。

第六十九条 违反本法第五十八条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动,没收违法所得,可以并处罚款。

第七十条 没有法律、法规的依据,向房地产开发企业收费的,上级机关应当责令退回所收取的钱款;情节严重的,由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。

第七十一条 房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权,构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,给予行政处分。

房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利,索取他人财物,或者非法收受他人财物为他人谋取利益,构成犯罪的,依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任;不构成犯罪的,给予行政处分。



第七章 附则



第七十二条 在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理,参照本法执行。

第七十三条 本法自1995年1月1日起施行。